Wenn es aufgrund Corona-Pandemie zu einem Zahlungsverzug mit der Miete kommt ...

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Nach Artikel 240, § 2 Absatz 1 EGBGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.

Was unter Glaubhaftmachung zu verstehen ist regelt das Gesetz nicht. Die Auswirkungen der Pandemie müssen conditio sine qua non (notwendige Bedingung) für die Nichtleistung sein.

Ausgehend von der Regelung des § 294 ZPO dürften insoweit alle Beweismittel, einschließlich der Versicherung an Eides statt zulässig sein. Glaubhaft gemacht ist danach eine Behauptung, wenn eine überwiegende Wahrscheinlich dafür besteht, dass sie zutrifft.

Das Gesetz zur Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen äußert sich nicht darüber, zu welchem Zeitpunkt der Mieter dem Vermieter eine Glaubhaftmachung darüber abzugeben hat, dass die Nichtzahlung der Monatsmieten coronabedingt waren.

Nachdem sich das Gesetz hierzu nicht äußert, aber eindeutig regelt, dass Kündigungen wegen Zahlungsverzugs aufgrund der Corona-Pandemie unwirksam sind, können später abgegebene Erklärungen zur Glaubhaftmachung nicht als verspätet angesehen werden.

Es mag sein, dass dies eine für den Vermieter nachteilige Situation darstellt, was aber gleichwohl nicht zu einer Rechtlosstellung des Vermieters führt.

Selbstverständlich bleibt trotz der Corona bedingten vorübergehenden Leistungsunfähigkeit des Mieters dieser zur Bezahlung der geschuldeten Mieten verpflichtet.

Artikel 240 EGBGB regelt lediglich die Beschränkung der Rechte des Vermieters im Hinblick auf die Kündigungsmöglichkeiten wegen fristloser Kündigung.

Nichtbeschränkt wird der Vermieter dahingehend, rückständige Mieten einzuklagen.

Die Fälligkeit der Mietschulden wird durch dieses Gesetz nicht berührt. Möglicherweise können Schadensersatzansprüche wegen Zahlungsverzugs nicht geltend gemacht werden. Auch hierzu verhält sich § 2 zur Artikel 240 EGBGB nicht. Keinesfalls aber ist der Vermieter gehindert die fälligen Monatsmieten auch gerichtlich einzufordern.