Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenFormell ordnungsgemäß ist eine
Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung Bundesgerichtshofs, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, die folgende Anforderungen erfüllt: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters unter Abzug seiner Vorauszahlungen.
Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, zuletzt in BGH, 09.10.2013 - Az:
VIII ZR 22/13).
Diesen Anforderungen genügten die hier streitigen Abrechnungen.
Insbesondere war die Beklagte auch berechtigt, Wirtschaftseinheiten wie die vorliegende zu bilden, denn das Gebäude, in dem sich die von den Klägern bewohnte Wohnung befindet, gehört zu einer aus einer Vielzahl von Wohngebäuden bestehenden und gemeinsam errichteten Siedlung im Eigentum der Beklagten, deren gemeinsame Verwaltung wirtschaftlich sinnvoll ist und die keine wesentlichen Unterschiede in der Bauweise, Ausstattung und Größe aufweisen.
Anders als die Kläger meinen, enthält die Abrechnung keine unberechtigten oder nicht ersichtlichen Vorwegabzüge. Soweit z.B. bei der Rechnung über die
Hausmeisterdienstleistungen nicht die der Beklagten insgesamt in Rechnung gestellten Kosten von 990.235,32 € jährlich (= 82.519,61 € monatlich) genannt sind, sondern nur die auf die Wirtschaftseinheit 20301 entfallenden Kosten von 10.421,88 € (= 12 x 868,49), handelt es sich nicht um einen unzulässigen Vorwegabzug, da der auf die Wirtschaftseinheit 20301 entfallende Betrag explizit aus der Rechnung ersichtlich ist. In diesem Fall bedarf es nicht der Angabe der dem Vermieter von vielen Tausend Wohnungen in Rechnung gestellten Gesamtkosten, die auch nur zur Unübersichtlichkeit der Abrechnung führen würde.
Es liegt dann schon keine Umrechnung im Sinne eines Vorwegabzuges durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt.
Vorliegend hat die Beklagten ihren Auftragnehmern offensichtlich aufgegeben, die Rechnungen entsprechend der von ihr gebildeten Wirtschaftseinheiten aufzuschlüsseln, so dass bei einer Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen der Mieter die Kosten ohne Schwierigkeiten in der Abrechnung wiederfinden kann.
Ebenso verhält es sich mit den Hausreinigungskosten, die sich hinsichtlich der Abrechnungseinheit aus 833,29 € Grundreinigungskosten, 5656,44 € Unterhaltsreinigungskosten (4 x 1414,11 €) und 207,90 € Glasreinigungskosten (2x 103,93 €) zusammensetzen und zutreffend in der Abrechnung für das Jahr 2011 mit einem Gesamtaufwand von 6697,63 € angegeben sind.
Hinsichtlich der Versicherungskosten hat die Beklagten, wie es aus den Abrechnungsbelegen ersichtlich ist und auch der Betriebskostenabrechnung, wo der Umlageschlüssel mit 3 (= Anzahl der Einheiten) angegeben ist, einen Vertrag abgeschlossen, bei dem sich der Versicherungsbeitrag nach der Anzahl der Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten berechnet und zum Beispiel bei der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für jede der versicherten 12310 Wohn- und Gewerbeeinheiten eine Prämie von 2,45 € zuzüglich 19% Versicherungssteuer jährlich zu zahlen ist. Bei 135 Einheiten in der Wirtschaftseinheit 20301 sind dies 393,60 €, von denen 2,92 € auf die Wohnung der Kläger entfallen. Ebenso verhält es sich mit dem Breitbandkabelvertrag, wo die Beklagte einen Vertrag abgeschlossen hat, in dem 1,78 € monatlich pro Wohneinheit zu zahlen sind.
Soweit die Kläger meinen, eine
Dachrinnenreinigung sei für ihr Wohngebäude ausweislich der eingesehenen Rechnung nicht angefallen, missverstehen sie die von der Beklagten vorgelegte Rechnung. Diese ist ausdrücklich für die Wirtschaftseinheit 20301 erstellt und listet 991 m gereinigte Dachrinnen auf, die sich ersichtlich aus der Addition aller Dachrinnen des Gebäudekomplexes zusammensetzen, wie auch aus der Objektliste zum Vertrag ersichtlich ist. Hinsichtlich der von den Klägern monierten Grundsteuer, die laut dem von der Beklagten vorgelegten Bescheid für die Wirtschaftseinheit insgesamt 26.854,08 € betrug, von denen auf die Kläger nur 26.226,53 € anteilig umgelegt wurden, liegt ebenfalls kein aus der Abrechnung nicht ersichtlicher Vorwegabzug vor, denn in der Abrechnung ist aufgeschlüsselt, wie die Beklagte die gesamte Grundsteuer von 26.854,08 € umgelegt hat, nämlich 627,55 € auf die Gewerbemieter und 26.226,54 € auf die Wohnungsmieter. Sperrmüllentsorgungskosten sind ausweislich der Abrechnungen weder im Jahr 2010 noch im Jahr 2011 auf die Kläger umgelegt worden.
Soweit die Kläger rügen, bei der Belegeinsicht seien die Belege unübersichtlich und nicht sortiert gewesen, ist ihr Vortrag nicht substantiiert. Die Beklagte hat im Rahmen des Verfahrens verständlich aufbereitete und sortierte Belege vorgelegt, aus denen das Gericht die in Rechnung gestellten Kosten ohne Schwierigkeiten entnehmen und diese überprüfen konnte.
