Sind die Kosten eines Rauchmelders und des Müll- oder Behältermanagements auf die Mieter umwälzbar?

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Die Kosten der Anmietung eines Rauchmelders sind nicht als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar, die Kosten für dessen Wartung hingegen schon.

Der Vermieter ist befugt, die Kosten des sog. Müll- oder Behältermanagements als Kosten der Müllentsorgung auf den Wohnraummieter umzulegen.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Berufung rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt.

Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters.

Betriebskosten sind Miete i.S.d. § 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten - mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände - nicht erfasst. Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.

Die Umlage der Anmietungskosten lässt sich auch nicht mit einer Analogie zu den im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig genannten Leasing- und Anmietungskosten (§ 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung, Nr. 5a i.V.m Nr. 2 (Anmietung von Warmwasserzählern), Nr. 15a (Nutzungsentgelt für eine Gemeinschaftsantenne)) begründen.

Denn dabei handelt es sich um nicht analogiefähige Ausnahmetatbestände zur Umlage von Mietkosten, deren ausdrückliche Aufzählung nicht nur ihren abschließenden Charakter deutlich macht, sondern auch einen Rückgriff auf den der Umlage "sonstiger Betriebskosten" dienenden Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV verbietet.

Davon abgesehen fehlt es an der für eine Analogie erforderlichen Vergleichbarkeit der Interessenlage bei der Anmietung von Rauchmeldern und derjenigen der in § 2 Nr. 2, 4a, 5a, 15a BetrKV aufgeführten Gegenstände. Bei letzteren besteht zum einen ein höherer Wechselturnus als bei handelsüblichen Rauchmeldern, zum anderen liegen die Wartungskosten - anders als bei Rauchmeldern - dort in der Regel höher als die Kosten der Anmietung. Diese Wertung entspricht im Ergebnis der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH zur restriktiven Anwendung von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO.