Unangemessene Benachteiligung durch Kündigungsausschluss in Mietvertragsklausel

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Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag i.S.v. § 549 Abs. 1 BGB.

Eine in diesem Vertrag enthaltene formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Hierzu führte das Gericht aus:

Es kann dahinstehen, ob diese Regelung zwischen den Vertragsparteien iSv § 305 b BGB ausgehandelt worden ist oder ob es sich um eine formularmäßige Vertragsklausel handelt, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt.

Nimmt man mit dem Berufungsgericht an, dass der in § 4 des Mietvertrags geregelte Kündigungsausschluss zwischen den Mietvertragsparteien individualvertraglich vereinbart wurde, steht die Wirksamkeit dieser Klausel außer Frage. Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach entschieden, dass selbst bei einem Wohnraummietverhältnis die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung im Wege der Individualvereinbarung für sehr lange Zeit oder in den Grenzen des § 138 BGB sogar dauerhaft ausschließen können.

Der vereinbarte Kündigungsausschluss ist aber auch dann wirksam, wenn man mit der Revision davon ausgeht, dass es sich bei § 4 des Mietvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, weil die Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält.

Zwar hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass ein formularvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss, der die Dauer von vier Jahren übersteigt, den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Diese Entscheidungen bezogen sich jedoch auf den Bereich der Wohnungsmiete.

Ihnen liegt zum einen die Erwägung zugrunde, dass das Mobilitätserfordernis des Mieters in der heutigen Zeit der Zulässigkeit einer längerfristigen Bindung an ein Mietverhältnis entgegensteht. Zum anderen sieht das Gesetz für die Vereinbarung einer Staffelmiete in einem Wohnraummietverhältnis in § 557 a Abs. 3 BGB die Möglichkeit vor, dass das Kündigungsrecht des Mieters für die Dauer von höchstens vier Jahren ausgeschlossen werden kann. Dieser Vorschrift kann die gesetzliche Wertung entnommen werden, dass die Bindung eines Mieters an einen Mietvertrag, der die Dauer von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - nicht überschreitet, diesen nicht iSv § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt.