Behördliche Anordnungen im Rahmen der Corona-Pandemie als Grund für eine Mietminderung?

Die Pflicht zur Zahlung der Miete ist nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB entfallen oder gemindert. Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Mangel in Betracht kommen können.

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjekts entgegenstehen, begründen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nur dann einen Sachmangel im Sinne der §§ 536 ff. BGB, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.

Die Betriebsschließungen aufgrund der Corona-Krise stehen in keinem Verhältnis zur Beschaffenheit der Mietsache.

Bei dem Mietobjekt handelt es sich um eine Ladenfläche, deren Beschaffenheit keinen Anlass für die Schließung gegeben hat. Die Schließung knüpfte daran an, dass die Beklagte vorrangig Textilien vertreibt und deren Vertrieb nicht als unerlässlich für die Nahversorgung der Bevölkerung erachtet wurde. Bei den Schließungen ging es darum unabhängig von den Eigenschaften der Ladenfläche Menschenansammlungen soweit wie möglich zu unterbinden, um das Infektionsrisiko zu verringern.

Die Schließung von Einzelhandelsunternehmen im Zuge der Corona-Krise führt jedoch zu einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB. Der Mieter kann dem Zahlungsanspruch des Vermieters, seinen Anspruch auf Vertragsanpassung einredeweise entgegen halten.

Die Anwendung des § 313 BGB ist nicht durch die vorübergehende Aussetzung des Kündigungsrechtes in Art. 240 § 2 EGBGB ausgeschlossen. Es ist anzunehmen, dass der Gesetzgeber in der Eile, in der er das Gesetz erlassen hat, in dem es ihm um einen schnellen Schutz der Mieter vor Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsrückständen ging, nicht an den komplexen Lastenausgleich in gewerblichen Mietverhältnissen gedacht hat, sondern insbesondere an die Wohnraummiete. Anders als bei den gewerblichen Mietverhältnissen bleibt bei der Wohnraummiete den Mietern die volle vertraglich vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit.

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