Lärm und Erschütterungen von einer benachbarten Baustelle können im Hinblick auf den
mietvertraglichen vereinbarten Nutzungszweck einen
Mangel der Mietsache begründen, ohne dass es auf Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Bauherren nach § 906 BGB ankommt (Abgrenzung zu BGH, 29.04.2020 - Az: VIII ZR 31/18).
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die Mieter hatten Gewerberäume zur Nutzung als „Thai-Massagesalon“ gemietet. Ab März 2018 wurde auf dem Nachbargrundstück das vorhandene Gebäude abgerissen und ein neues Gebäude errichtet.
Die Mieter wollten in der Folge die Miete um 20% mindern, da von einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Lärmfreiheit auszugehen sei. Der Vermieter müsse, wenn er bei Vertragsschluss die Haftung für das Fehlen bestimmter Beschaffenheitsmerkmale ausschließen wolle, ebenso einen Vorbehalt erklären wie der Mieter gemäß
§ 536b Satz 3 BGB zum Erhalt von Mängelrechten. Eine Minderung der Miete hänge nach der mietrechtlichen Spezialvorschrift des §§
536 BGB nur von einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache ab und nicht von einem vermieterseitigen Verschulden, von Ausgleichsansprüchen des Vermieters oder von einer möglichen Haftung Dritter und werde von der sachenrechtlichen Norm des § 906 BGB nicht berührt. Eine Regelungslücke, die durch direkte oder analoge Anwendung des § 906 BGB in irgendeiner Form geschlossen werden müsste, sei nicht ersichtlich.
Die Baustelle habe unmittelbar neben dem Fenster der Gewerbeeinheit begonnen, der Bürgersteig sei abgesperrt gewesen und Passanten seien umgeleitet gewesen. Lkw, Betonmischer und schweres Baugerät hätten nahezu durchgehend direkt vor dem Salon gestanden, so dass dieser von der anderen Straßenseite, von Passanten und Laufkundschaft nicht wahrnehmbar gewesen sei. Die Erschütterungen hätten zu erheblicher Staub- und Rissbildung in den Gewerberäumen geführt.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die geschuldete Miete ist wegen des benachbarten Bauvorhabens gemäß § 536 BGB gemindert gewesen.
Das Mietobjekt wurde von dem Bauvorhaben gravierend betroffen:
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