Die Parteien streiten um einen Anspruch auf Mietzins aus einem
Mietvertrag über Geschäftsräume.
Zwischen der Klägerin und der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde ein Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb eines Backwarengeschäfts mit Backofen, verbunden mit einem Kaffeeausschank, abgeschlossen. Die im Erdgeschoss und Untergeschoss liegenden Mieträume befinden sich neben einem Hotel garni. Nach den Vereinbarungen der Parteien betrug der monatliche Mietzins inklusive Nebenkosten sowie Mehrwertsteuer 5.236,00 €. Die Mietsache wird - ganz oder teilweise - durch die Beklagte
untervermietet.
Am 16.03.2020 hat Bayern den landesweiten Katastrophenfall ausgerufen, um die Ausbreitung des damals neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 einzudämmen. Durch Allgemeinverfügung vom 16.03.2020 der Bayerischen Staatsministerien für Gesundheit und Pflege sowie für Familie, Arbeit und Soziales wurden Gastronomiebetriebe jeder Art sowie die Öffnung von Ladengeschäften des Einzelhandels jeder Art, mit Ausnahme u.a. des Lebensmittelhandels, untersagt. Das Backwarengeschäft blieb geöffnet, das ebenfalls in den Mieträumen betriebene Café musste geschlossen werden. Durch Schreiben vom 16.03.2020 teilte die Beklagte mit, wegen des pandemiebedingten Umsatzrückgangs werde sie die Miete April 2020 um 50 % kürzen.
Ab dem 25.05.2020 war die Öffnung von Gastronomiebetrieben auch im Innenbereich unter Einhaltung gewisser Hygienevorschriften - wenn auch in reduziertem Umfang - wieder gestattet.
In den Monaten April bis Juni 2020 zahlte Beklagte die Miete nicht.
Hier gegenständlich sind die Mieten der Monate Mai und Juni 2020. Die Miete für den Monat April 2020 war Gegenstand des Verfahrens vor dem Landgericht München II mit dem Az: 13 O 1651/20, das durch Anerkenntnisurteil vom 21.12.2020 beendet wurde.
Wegen einer Teilzahlung der Beklagten am 01.12.2020 erklärte die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache teilweise für erledigt. Die Beklagte stimmte der Erledigterklärung zu.
Die Klägerin beantragte zuletzt:
1. Es wird festgestellt dass der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 5.712,00 € erledigt ist.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.760,00 € nebst 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 5236,00 € seit dem 04.05.2020 bis zum 30.11.2020, aus weiteren 5.236,00 € seit dem 04.06.2020 bis zum 30.11.2020 sowie aus 4760,00 € seit dem 01.12.2020 zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte behauptet, dass es sich bei dem Mietobjekt weniger um ein Backwarengeschäft mit Backofen und Kaffeeausschank, sondern mehr um einen Kleingastronomiebetrieb handele. Aufgrund der behördlichen Untersagung des Betriebs von Gastronomiebetrieben habe sie die vermieteten Räumlichkeiten nicht nutzen können. Der Schwerpunkt des operativen Geschäfts des Unternehmens der Beklagten liege insgesamt im Gastronomiebetrieb. Der Umsatz der Beklagten sei in der Phase des Lockdowns vom 18.03.2020 bis zum 26.04.2020 teilweise über 80 % eingebrochen. Auch nach der Lockerung der Maßnahmen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie habe die Beklagte nicht mehr an die Umsätze vor der Pandemie anschließen können.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Mietzins in Höhe von 4.760,00 € aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag in Verbindung mit
§ 535 Abs. 2 BGB.
Zu den hier einschlägigen Rechtsfragen in Bezug auf die rechtliche Behandlung der Folgen der Corona-Pandemie für Gewerberaummietverhältnisse liegen bereits einige Entscheidungen sowie zahlreiche Aufsätze vor (für einen Überblick vgl. LG München I, 25.01.2021 - Az:
31 O 7743/20).
Diskutiert werden u.a. die Fragen, ob ein Minderungsrecht des Mieters aufgrund eines Mietmangels im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB besteht, und ob der Mieter nach § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung der Miete verlangen kann.
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