Herabsetzung der Miete bei Vertragsanpassung aufgrund der Corona-Pandemie

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Die Klägerin macht im Kontext der Corona-Pandemie Ansprüche auf Zahlung mehrerer Monatsmieten aus einem Mietverhältnis über Gewerberäume geltend. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag vom 19.10.2001 über die Hotelimmobilie. Die Beklagte betreibt in dem streitgegenständlichen Mietobjekt ein Hotel.

Hinsichtlich der ursprünglichen Vertragsparteien und den zwischenzeitlichen Entwicklungen wird auf den unstreitigen Vortrag auf Seite 3 der Klageschrift vom 23.06.2020 Bezug genommen.

Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen:

§ 1 Ziffer 1: „(…) Das Mietobjekt soll 105 Hotelzimmer, ein Restaurant, eine Rezeption, die erforderlichen Verkehrswege und Verkehrsflächen, Wirtschafts-, Neben-, Lager-, Technik- und Personalräume, Außen- und Grünflächen sowie Werbeflächen gem. § 14 und die notwendigen Verkehrs- und Abstellflächen für 60 Pkws gemäß den Entwurfsplänen (Anlage 3) und dem Lageplan (Anlage 1) aufweisen. (…)“

§ 1 Ziffer 2: „(…) Soweit die Anlagen zu diesem Vertrag Einzelheiten des zu errichtenden Mietobjektes nicht festlegen, schuldet die Vermieterin die Überlassung eines Hotelgebäudes samt Außenanlagen, das – soweit nicht von der zuständigen Behörde Ausnahmen oder Befreiungen gewährt werden – allen einschlägigen gesetzlichen und behördlichen Vorschriften, insbesondere den für den einen Hotelbetrieb mit öffentlichen Räumen und Flächen (…) maßgeblichen Bau-, Feuer- und sonstigen sicherheitsrechtlichen Normen (z.B. gewerberechtlichen und veterinärrechtlichen Normen), (…) vollständig entspricht bzw. einhält.“

§ 1 Ziffer 3: „Die Vermieterin garantiert der Mieterin, dass das Mietobjekt zum vereinbarten Übergabezeitpunkt den vorstehend in § 1 Ziff. 2 geregelten Anforderungen entsprechen wird, und dass die für den Hotelbetrieb notwendige Betriebserlaubnis erteilt werden kann, wenn keine in der Person des Mieters liegenden Hinderungsgründe gegeben sind.“

§ 2 Ziffer 1: „Die Vermieterin vermietet das in § 1 bezeichnete Mietobjekt zur alleinigen Nutzung durch die Mieterin an die Mieterin. Das Mietobjekt wird nur zum Zwecke der Nutzung als Hotel überlassen, ohne damit eine Offenhaltungspflicht für die Mieterin zu begründen. Die Mieterin ist mit Zustimmung der Vermieterin berechtigt, das Mietobjekt auch in anderer Weise zu nutzen, soweit diese Nutzung im Rahmen allgemein gültiger Normen zulässig ist oder wird. Die Zustimmung zur Nutzungsänderung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden.“

§ 2 Ziffer 2: „Die vollständige oder teilweise Untervermietung des Hotels zum Betrieb eines Hotels oder einer hotelähnlichen Nutzung (Bürotel, Boarding House) an zur …-Gruppe zählende Firmen bzw. Firmen, mit denen … oder zur …-Gruppe zählende Firmen zusammenarbeiten, gestattet die Vermieterin schon heute unwiderruflich und uneingeschränkt. Die Mieterin haftet im Falle einer Untervermietung für die Erfüllung der sich aus diesem Vertrag ergebenden Mieterpflichten. Im Falle der Untervermietung an nicht zur …-Gruppe gehörende Firmen oder Firmen, an denen … nicht mit Mehrheit beteiligt ist, verpflichtet sich die Mieterin, einen Untermietzuschlag in Höhe von 50 % einer etwa erzielten Mehrmiete gegenüber der in diesem Vertrag vereinbarten Miete an die Vermieterin zu bezahlen.“

§ 6 Ziffer 1: „(…) Bei der Vereinbarung des Mietzinses gehen die Vertragsparteien davon aus, daß 105 Zimmer errichtet werden. (…) Die Mieterin wird ihrerseits bei Untervermietung nur an gewerbliche Unternehmen umsatzsteuerpflichtig untervermieten.“

§ 9: „Die Kosten für aufgrund behördlicher Auflagen notwendig werdender Änderungen des Mietobjektes nach Übergabe des Mietobjekts an die Mieterin trägt die Vermieterin, wenn die Mieterin diese nicht auf eigenen Wunsch selbst übernimmt.“

§ 11: „Die Mieterin ist nur mit Zustimmung der Vermieterin berechtigt, bauliche und andere Änderungen des Mietobjektes vorzunehmen. Die Zustimmung der Vermieterin kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Äußert sich die Vermieterin innerhalb angemessener Frist, die mindestens 1 Monat beträgt, nicht, gilt die Zustimmung als erteilt. (…)“

§ 17 Ziffer 1: „Die Parteien sind sich darüber einig, dass während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses wegen folgender, in der Deutschen Hotelbranche versicherten und versicherbaren, das Mietobjekt betreffenden, Risiken Versicherungen abgeschlossen und aufrechterhalten werden: (…) e) Betriebsunterbrechungsversicherung einschließlich Abdeckung der Mietzinsfortzahlungsverpflichtung im Falle der teilweisen Zerstörung oder Beschädigung des Mietobjekts für 18 Monate (…).“

§ 17 Ziffer 2: „Die Mieterin ist verpflichtet, alle in § 17 Ziff. 1 dieses Vertrages genannten sowie diejenigen Versicherungen, auf deren Abschluss sich die Parteien zusätzlich geeinigt haben, auf eigene Kosten zum gleitenden Neuwert mit Verzicht auf die Einrede der Unterdeckung (…) abzuschließen und dauernd aufrechtzuerhalten. Dies jedoch nur insoweit, als es sich nicht um Risiken handelt, wegen derer nur die Vermieterin Versicherungen abschließen kann. (…) Soweit Versicherungen auf Verlangen der Mieterin nicht abgeschlossen werden, trägt die Mieterin das durch die nicht abgeschlossene Versicherung üblicherweise gedeckte Risiko in vollem Umfang.“

§ 17 Ziffer 3: „Der Abschluss der Versicherung sowie die Bezahlung der Versicherungsprämien ist auf Anforderung der jeweils anderen Partei unverzüglich durch Vorlage der Versicherungsscheine nachzuweisen.“

Bis einschließlich November 2018 betrug die von der Beklagten monatlich zu zahlende Miete 47.179,05 Euro. Diese Miete bezahlte die Beklagte bis einschließlich März 2020.

Mit Schreiben vom 24.03.2020 erklärte die Klägerin für die Zeit ab 01.12.2018 gestützt auf § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags (Regelung zur Wertsicherung) die Anpassung der Miete auf einen neuen Betrag in Höhe von 47.665,00 Euro. Mit Schreiben vom gleichen Tag erklärte die Klägerin für die Zeit ab 01.2019 gestützt auf § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags eine erneute Anpassung der Miete auf einen Betrag in Höhe von nunmehr 47.917,62 Euro. Die Schreiben gingen der Beklagten am 25.03.2020 zu.

Mit Schreiben vom 24.03.2020 erklärte die Beklagte, die Zahlungen ab April 2020 zunächst bis auf Weiteres einstellen zu müssen. Die Klägerin antwortete hierauf mit anwaltlichem Schreiben vom 31.03.2020 und verlangte dabei die Zahlung der Aprilmiete. Die Beklagte zahlte in den Monaten April, Mai und Juni 2020 keine Miete.

Die Beklagte entschied sich nach einer Kostenrechnung bzw. aus Kostenüberlegungen, das streitgegenständliche Hotel vom 04.04.2020 bis einschließlich 30.06.2020 zu schließen. Zwischen den Parteien besteht ein zweiter – hier nicht streitgegenständlicher – Mietvertrag, auf dessen Grundlage die Beklagte ein weiteres Hotel betreibt; dieses Hotel betrieb die Beklagte im Zeitraum April bis Juni 2020 weiter.

Die Bayerische Infektionsschutzmaßnahmenverordnung (BayIfSMV) vom 27.03.2020 (Inkrafttreten: 31.03.2020; Außerkrafttreten: Ablauf des 19.04.2020) und die 2. BayIfSMV vom 16.04.2020 (Inkrafttreten: 20.04.2020; Außerkrafttreten: Ablauf des 03.05.2020) jeweils in § 2 Abs. 3 sowie die 3. BayIfSMV vom 01.05.2020 (Inkrafttreten: 04.05.2020; Außerkrafttreten: Ablauf des 10.05.2020) in § 4 Abs. 3 enthielten jeweils folgende Regelung:

„Untersagt ist der Betrieb von Hotels und Beherbergungsbetrieben und die Zurverfügungstellung jeglicher Unterkünfte zu privaten touristischen Zwecken. Hiervon ausgenommen sind Hotels, Beherbergungsbetriebe und Unterkünfte jeglicher Art, die ausschließlich Geschäftsreisende und Gäste für nicht private touristische Zwecke aufnehmen.“

Die 4. BayIfSMV vom 05.05.2020 (Inkrafttreten: 11.05.2020; Außerkrafttreten: Ablauf des 17.05.2020) enthielt in § 14 folgende Regelung:

Abs. 1: „Der Betrieb von Hotels, Beherbergungsbetrieben, Schullandheimen, Jugendherbergen und die Zurverfügungstellung jeglicher Unterkünfte ist vorbehaltlich der Regelungen des Abs. 2 untersagt. Insbesondere darf für private touristische Zwecke keine Übernachtungsmöglichkeit angeboten werden.“

Abs. 2: „Zulässig ist die Beherbergung 1. von Geschäftsreisenden, 2. in Seminar- und Bildungshäusern, Wohnheimen und vergleichbaren Einrichtungen zu Zweck der beruflichen Aus- oder Fortbildung, und 3. von privat Reisenden, soweit der Aufenthalt nicht touristisch begründet ist.“

Die 5. BayIfSMV vom 29.05.2020 (Inkrafttreten: 30.05.2020; Außerkrafttreten: Ablauf des 14.06.2020) enthielt in § 14 folgende Regelung:

S. 1: „Der Betrieb von Hotels, Beherbergungsbetrieben, Schullandheimen, Jugendherbergen, Campingplätzen und die Zurverfügungstellung sonstiger Unterkünfte jeder Art ist nur unter folgenden Voraussetzungen zulässig: 1. Der Betreiber stellt durch geeignete Maßnahmen sicher, dass zwischen Gästen, die im Verhältnis zueinander nicht zu dem in § 2 Abs. 1 bezeichneten Personenkreis gehören, und zwischen Gästen und Personal grundsätzlich ein Mindestabstand von 1,5 m eingehalten wird. 2. Gäste, die im Verhältnis zueinander nicht zu dem in § 2 Abs. 1 bezeichneten Personenkreis gehören, dürfen nicht zusammen in einem Zimmer oder einer Wohneinheit untergebracht werden. 3. Für das Personal im Servicebereich oder in Bereichen, in denen ein Mindestabstand von 1,5 m nicht eingehalten werden kann, sowie für die Gäste, solange sie sich nicht am Tisch des Restaurantbereichs oder in ihrer Wohneinheit befinden, gilt Maskenpflicht. 4. Der Betreiber hat ein Schutz- und Hygienekonzept auf der Grundlage eines von den Staatsministerien für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie und für Gesundheit und Pflege bekannt gemachten Rahmenkonzepts für Beherbergungsbetriebe sowie, falls Gästeparkplätze zur Verfügung gestellt werden, ein Parkplatzkonzept auszuarbeiten und auf Verlangen der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde vorzulegen.“

S. 2: „Für gastronomische Angebote sowie für Sport- und Freizeitangebote gelten die jeweils speziellen Regelungen dieser Verordnung.“

Die 6. BayIfSMV vom 19.06.2020 (Inkrafttreten: 22.06.2020; Außerkrafttreten: Ablauf des 05.07.2020) enthielt in § 14 folgende Regelung:

S. 1: „Der Betrieb von Hotels, Beherbergungsbetrieben, Schullandheimen, Jugendherbergen, Campingplätzen und die Zurverfügungstellung sonstiger Unterkünfte jeder Art ist nur unter folgenden Voraussetzungen zulässig: Der Betreiber stellt durch geeignete Maßnahmen sicher, dass zwischen Gästen, die nicht zu dem in § 2 Abs. 1 bezeichneten Personenkreis gehören, und zwischen Gästen und Personal grundsätzlich ein Mindestabstand von 1,5 m eingehalten wird. 2. Gäste, die im Verhältnis zueinander nicht zu dem in § 2 Abs. 1 bezeichneten Personenkreis gehören, dürfen nicht zusammen in einem Zimmer oder einer Wohneinheit untergebracht werden. 3. Für das Personal im Servicebereich oder in Bereichen, in denen ein Mindestabstand von 1,5 m nicht eingehalten werden kann, sowie für die Gäste, solange sie sich nicht am Tisch des Restaurantbereichs oder in ihrer Wohneinheit befinden, gilt Maskenpflicht; § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Halbsatz 2 gilt entsprechend. 4. Der Betreiber hat ein Schutz- und Hygienekonzept auf der Grundlage eines von den Staatsministerien für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie und für Gesundheit und Pflege bekannt gemachten Rahmenkonzepts für Beherbergungsbetriebe auszuarbeiten und auf Verlangen der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde vorzulegen.“

S. 2: „Für gastronomische Angebote sowie für Sport- und Freizeitangebote gelten die jeweils speziellen Regelungen dieser Verordnung.“

Die 7. BayIfSMV vom 01.10.2020 (Inkrafttreten: 02.10.2020; Außerkrafttreten: Ablauf des 18.10.2020) enthielt in § 14 folgende Regelung:

Abs. 1: „Der Betrieb von Hotels, Beherbergungsbetrieben, Schullandheimen, Jugendherbergen, Campingplätzen und die Zurverfügungstellung sonstiger Unterkünfte jeder Art ist nur unter folgenden Voraussetzungen zulässig: Der Betreiber stellt durch geeignete Maßnahmen sicher, dass zwischen Gästen, die nicht zu dem in § 2 Abs. 1 bezeichneten Personenkreis gehören, und zwischen Gästen und Personal grundsätzlich ein Mindestabstand von 1,5 m eingehalten wird. Gäste, die im Verhältnis zueinander nicht zu dem in § 2 Abs. 1 bezeichneten Personenkreis gehören, dürfen nicht zusammen in einem Zimmer oder einer Wohneinheit untergebracht werden. Für das Personal im Servicebereich oder in Bereichen, in denen ein Mindestabstand von 1,5 m nicht eingehalten werden kann, sowie für die Gäste, solange sie sich nicht am Tisch des Restaurantbereichs oder in ihrer Wohneinheit befinden, gilt Maskenpflicht; § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Halbsatz 2 gilt entsprechend. Der Betreiber hat ein Schutz- und Hygienekonzept auf der Grundlage eines von den Staatsministerien für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie und für Gesundheit und Pflege bekannt gemachten Rahmenkonzepts für Beherbergungsbetriebe auszuarbeiten und auf Verlangen der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde vorzulegen. Der Betreiber hat die Kontaktdaten der Gäste nach Maßgabe von § 4 Abs. 1 zu erheben. Für gastronomische Angebote sowie für Sport- und Freizeitangebote gelten die jeweils speziellen Regelungen dieser Verordnung.“

Abs. 2: „Das Staatsministerium für Gesundheit und Pflege kann im Bayerischen Ministerialblatt Landkreise, Gemeinden oder abgegrenzte Gemeindeteile innerhalb Deutschlands bekanntgeben, bei denen ein erhöhtes Risiko für eine Infektion mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 besteht. Betriebe nach Abs. 1 Satz 1 dürfen keine Gäste aufnehmen, die aus einem der nach Satz 1 bekannt gemachten Gebiete anreisen oder dort ihren Wohnsitz haben. Ausgenommen sind Gäste, die über ein ärztliches Zeugnis in deutscher oder englischer Sprache verfügen, welches bestätigt, dass keine Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Infektion mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 vorhanden sind, und dieses der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde auf Verlangen unverzüglich vorlegen. Das ärztliche Zeugnis muss sich auf eine molekularbiologische Testung stützen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem sonstigen Staat, den das Robert Koch-Institut in eine Liste von Staaten mit hierfür ausreichendem Qualitätsstandard aufgenommen hat, durchgeführt und höchstens 48 Stunden vor der Anreise vorgenommen worden ist. Das Verbot der Aufnahme nach Satz 1 gilt ferner nicht für Gäste, die zwingend notwendig und unaufschiebbar beruflich oder medizinisch veranlasst anreisen oder einen sonstigen triftigen Reisegrund wie insbesondere einen Besuch bei Familienangehörigen nach § 2 Abs. 1 Nr. 1, eines Lebenspartners oder Partners einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die Wahrnehmung eines Sorge- oder Umgangsrechts oder Beistand oder Pflege schutzbedürftiger Personen haben. Im Übrigen kann die zuständige Kreisverwaltungsbehörde in begründeten Einzelfällen auf Antrag weitere Ausnahmen zulassen. Für Einreisende aus Risikogebieten außerhalb Deutschlands gelten die Regelungen der Einreise-Quarantäneverordnung.“

Die 8. BayIfSMV vom 30.10.2020 (Inkrafttreten: 02.11.2020; Außerkrafttreten: Ablauf des 30.11.2020) enthielt in § 14 folgende Regelung:

Abs. 1: „Übernachtungsangebote dürfen von Hotels, Beherbergungsbetrieben, Schullandheimen, Jugendherbergen, Campingplätzen und allen sonstigen gewerblichen Unterkünften nur für glaubhaft notwendige, insbesondere für berufliche und geschäftliche Zwecke zur Verfügung gestellt werden. Übernachtungsangebote zu touristischen Zwecken sind untersagt.“

Abs. 2: „Für Übernachtungsangebote nach Abs. 1 Satz 1 gilt: 1. Der Betreiber stellt durch geeignete Maßnahmen sicher, dass zwischen Gästen, die nicht zu dem in § 3 Abs. 1 bezeichneten Personenkreis gehören, und zwischen Gästen und Personal grundsätzlich ein Mindestabstand von 1,5 m eingehalten wird. 2. Gäste, die im Verhältnis zueinander nicht zu dem in § 3 Abs. 1 bezeichneten Personenkreis gehören, dürfen nicht zusammen in einem Zimmer oder einer Wohneinheit untergebracht werden. 3. Für das Personal im Servicebereich oder in Bereichen, in denen ein Mindestabstand von 1,5 m nicht eingehalten werden kann, sowie für die Gäste, solange sie sich nicht am Tisch des Restaurantbereichs oder in ihrer Wohneinheit befinden, gilt Maskenpflicht; § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Halbsatz 2 gilt entsprechend. 4. Der Betreiber hat ein Schutz- und Hygienekonzept auf der Grundlage eines von den Staatsministerien für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie und für Gesundheit und Pflege bekannt gemachten Rahmenkonzepts für Beherbergungsbetriebe auszuarbeiten und auf Verlangen der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde vorzulegen. 5. Der Betreiber hat die Kontaktdaten der Gäste nach Maßgabe von § 4 Abs. 1 zu erheben.“

Abs. 3: „Für gastronomische Angebote gelten die jeweils speziellen Regelungen dieser Verordnung.“

Die Klägerin macht mit Klageantrag Ziffer I. den Mietrückstand für die Monate April, Mai und Juni 2020 geltend. Mit Klageantrag Ziffer II. macht die Klägerin Mietnachzahlungen in Höhe von insgesamt 7.775,17 Euro für den Zeitraum 01.12.2018 bis 30.11.2019 und in Höhe von insgesamt 1.010,50 Euro für den Zeitraum 01.01.2019 bis 31.03.2020 geltend. Den Klageantrag Ziffer III. stützt die Klägerin auf § 288 Abs. 5 BGB. Mit Klageantrag Ziffer IV. macht die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten wegen des Schreibens vom 31.03.2020 als Nettobetrag geltend. Die Klägerin hat die Klage zunächst im Urkundenprozess erhoben und mit Schriftsatz vom 30.11.2020 erklärt, vom Urkundenprozess abzustehen.

Die Klägerin trägt vor, sie vermiete drei Hotelimmobilien in …, deren Errichtung sie mittels – durch im Grundbuch eingetragene Grundschulden abgesicherten – Bankdarlehens finanziert habe, wofür sie im Jahr 2020 Zinsen und Tilgungszahlungen in Höhe von insgesamt 275.000 Euro zu leisten habe; die Klägerin sei deshalb auf die Mietzahlungen angewiesen.

Die Klägerin trägt vor, dass sich der Standort … zu einem – so wörtlich – „derart guten Hotel- und Gewerbestandort entwickeln würde“ sei bei Vertragsschluss im Jahr 2001 noch nicht absehbar gewesen; die mietvertraglich geschuldete Miete liege bei 59 Prozent der derzeitigen Marktmiete.

Die Klägerin trägt vor, die Beklagte habe Vorschläge, dass die Hotelzimmer als Studentenapartments oder als Büros für Home Office hätten vermietet werden können, als skurril bezeichnet.