Wachdienst und rund-um-die-Uhr Concierge in den Nebenkosten abrechnen?

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Die Parteien stritten vorliegend um die in die Abrechnung eingestellten Kostenposition „Wach- und Schließdienst“ mit Gesamtkosten in Höhe von 209.922,96 €.

Zwar genügte die Vereinbarung der Umlage der Kosten für einen Wach- und Schließdienst formal wohl noch den Anforderungen der §§ 556 Abs.1 BGB, 2 Nr. 17 BetrKV:

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) bezeichnete Betriebskosten trägt; wird eine solche Vereinbarung nicht getroffen, trägt der Vermieter nach der Grundregelung in § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten. Die Miete ist dem gesetzgeberischen Ansatz nach als Inklusivmiete ausgestaltet worden; die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten sind grundsätzlich mit der Miete abgegolten.

Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen; für die Aufstellung der Betriebskosten gilt nach § 556 Abs. 3 BGB die BetrKV.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Kosten für einen Concierge-/Pförtnerdienst als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV erstattungsfähig sein. Sie sind - anders als Hauswartkosten – jedoch nur umlagefähig, wenn eine konkrete praktische Notwendigkeit für einen solchen Dienst besteht, denn sie sind - im Unterschied zum Hauswart – in der BetrKV nicht ausdrücklich genannt (vgl. BGH, 05.04.2005 – Az: VIII ZR 78/04).

Im Rahmen des § 2 Nr. 17 BetrKV ist eine Umlage als „sonstige Betriebskosten“ nur dann möglich, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Die Vereinbarung der Umlage von Concierge-/Pförtnerkosten setzt demnach eine ausdrückliche Benennung im Mietvertrag voraus; die Bezeichnung als „sonstige Betriebskosten“ reicht für eine wirksame Kostenumlage nicht aus (vgl. BGH, 07.04.2004 – Az: VIII ZR 167/03).