Eigentümerwechsel: Wer muss über die Betriebskosten abrechnen?

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Da die Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter zur Abrechnung über die Betriebskosten erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig wird, muss der Erwerber und nicht der Voreigentümer über die gesamten Vorauszahlungen abrechnen, wenn der Eigentumswechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode stattfindet. Der Erwerber muss die Betriebskostenabrechnung damit für den gesamten Abrechnungszeitraum erstellen, innerhalb dessen er in den Mietvertrag nach § 566 BGB durch den Eigentumsübergang eingetreten ist. Demgegenüber ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs (weiter) bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode(n) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.

Unabhängig von dem durch die Regelung des § 566 BGB und dem dort normierten Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ bewirkten Folgen der Eigentumsübertragung bezüglich des Mietobjektes für das mietvertragliche Verhältnis des Mieters zu dem Alteigentümer und zu dem Neueigentümer hinsichtlich der Verpflichtung zur Abrechnung der Betriebskosten, einer Nachzahlungspflicht bzw. eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Abrechnung sind die vertraglichen Verhältnisse zwischen dem Alteigentümer und dem Neueigentümer zu sehen. Bei rechtsgeschäftlich begründeter Eigentumsübertragung trifft den Veräußerer gegenüber dem Erwerber, der im Hinblick auf die Abrechnungsperiode, in die der einzelne Übergang auf ihn fällt, nach den obigen Ausführungen abrechnungspflichtig ist, die neben(kauf-) vertragliche Pflicht, dem Erwerber die Unterlagen zu übergeben bzw. mit ihm zusammenzuarbeiten, um diesem eine ordnungsgemäße Abrechnung gegenüber den Mietern zu ermöglichen.