Jede dritte Mieterhöhung hat Fehler! ➠ Wir prüfen das für Sie.Im vorliegenden Fall stritten die Parteien um eine
Mieterhöhung nach einem Fensteraustausch
Der Vermieter hatte nach einem Streit über die Instandsetzung von Fenstern den Fensteraustausch zur Energieeinsparung vorgenommen. Dieser
Modernisierung stimmte der Mieter zu, zahlte aber die sich danach ergebende Modernisierungsmieterhöhung nicht, weil die Fenster nach seiner Meinung ohnehin in erheblichem Umfang instandsetzungsbedürftig gewesen seien.
Die Miete war jedoch vorliegend nicht wirksam erhöht worden.
Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.v.
§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB ist der Vermieter gemäß
§ 559 Absatz 1 BGB berechtigt, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Die Mieterhöhung ist gemäß § 559b Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzung der §§ 559 und
559a BGB erläutert wird.
Die Erhöhungserklärung des Vermieters wurde diesen Anforderungen nämlich nicht gerecht. Sie enthielt zwar die Beträge, aus denen sich die Erhöhung ergibt. Es fehlten indes die Angaben, aus denen sich ergibt, dass eine Modernisierung i.S.v. § 559 Abs. 1 Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB vorliegt. In Betracht kommen eine Modernisierung durch Energieeinsparung (Nr. 1), durch Gebrauchswerterhöhung (Nr. 4) oder durch dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse (Nr. 5).
Erforderlich für die plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffektes ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten. Da tatsächlich ausgeführte Arbeiten nicht zwingend den zuvor angekündigten Arbeiten entsprechen, war zumindest eine entsprechende Klarstellung erforderlich. Weiterhin fehlte eine Erläuterung des Abzugs von Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen aufzuwenden gewesen wären. Aus der Erklärung ergab sich nicht, wie sich der Abzugsbetrag zusammensetzt und nach welchen Kriterien der Abzug vorgenommen wurde.
Eine nachträgliche Heilung des Mangels der Mieterhöhungserklärung durch entsprechenden Vortrag im Prozess ist nicht möglich; eine Mieterhöhung, die den Anforderungen des § 559b Abs.1 BGB nicht entspricht, ist nichtig.
