Schimmel im Kinderzimmer: fristlose Kündigung des Mieters gerechtfertigt

Kommt es in einer Mietwohnung wiederholt zu Feuchtigkeit oder Schimmel, die auf bauliche Ursachen zurückgehen, berechtigt dies den Mieter zur fristlosen Kündigung. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Kleinkind in der betroffenen Wohnung lebt. Behauptet der Vermieter, der Mieter habe den Schaden selbst manipuliert, um sich die Kündigung zu erschleichen, trägt er hierfür die Beweislast.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Gegenstand des Verfahrens waren Zahlungsansprüche eines Vermieters gegen einen ehemaligen Mieter aus einem beendeten Wohnraummietverhältnis. Gefordert wurde rückständige Miete für mehrere Monate nach dem Auszug, Nebenkostennachzahlungen sowie Schadensersatz für Renovierungs- und Schadensermittlungskosten. Der Vermieter stützte seine Forderungen auf die Behauptung, der Mieter habe in der Wohnung wiederholt Feuchtigkeitsschäden selbst herbeigeführt, um seine fristlose Kündigung zu rechtfertigen, obwohl tatsächlich kein wirksamer Kündigungsgrund vorgelegen habe. Der Mieter seinerseits hatte das Mietverhältnis unter Verweis auf Feuchtigkeits- und Schimmelbildung im Kinderzimmer fristlos gekündigt und war ausgezogen.

Berechtigt Feuchtigkeit oder Schimmel zur fristlosen Kündigung?

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses liegt nach § 569 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls - insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien - die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Erhebliche, bauseitig bedingte Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in einer Wohnung stellen einen solchen Grund dar, insbesondere wenn gesundheitliche Beeinträchtigungen zu befürchten sind. Im vorliegenden Fall wurde in diesem Zusammenhang zudem die besondere Schutzbedürftigkeit eines in der Wohnung lebenden Kleinkindes herangezogen, um die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zu untermauern.

Für die Wirksamkeit der Kündigungserklärung selbst kommt es maßgeblich auf deren Auslegung nach den §§ 133, 157 BGB an. Wird eine als fristlos bezeichnete Kündigung von Vermieterseite unterzeichnet und bestätigt, ohne dass der auf die fristlose Beendigung bezogene Passus gestrichen wird, darf der Mieter regelmäßig davon ausgehen, dass die Kündigung von der Vermieterseite akzeptiert wird. Dies gilt selbst dann, wenn auf Vermieterseite Unklarheiten über die konkrete Zusammensetzung der Vermieterpartei bestehen, sofern die Unterzeichnenden erkennbar der Vermieterseite zuzurechnen sind.

Wer trägt die Beweislast bei streitiger Schadensursache?

Beruft sich der Vermieter darauf, dass ein von ihm behaupteter Kündigungsgrund unwirksam sei, weil der Mieter die Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden selbst manipulativ herbeigeführt habe, trägt er hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Es obliegt dann dem Vermieter, den vollen Beweis zu führen, dass eine bauseitige Ursache der Feuchtigkeit ausgeschlossen werden kann und die Schäden auf ein Verhalten des Mieters zurückzuführen sind. Gelingt dieser Nachweis nicht, verbleibt es bei der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung durch den Mieter.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.