Hat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Wohnung erweckt, so muss er diese berichtigen

Im vorliegenden Fall hatte eine Maklerin - und zugleich Verkäuferin - eine Wohnung in einem Exposé wie folgt beworben: „Komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung über zwei Etagen ... Wohnfläche 125 qm, Zimmer 4“. Die Räumlichkeiten im Souterrain waren bauordnungsrechtlich wegen zu geringer Deckenhöhe jedoch nicht zum Wohnen zugelassen.

Es reicht zur Korrektur nicht aus, wenn sowohl in der Teilungserklärung als auch in den Grundrisszeichnungen zwischen Wohnfläche und (zusätzlicher) Nutzfläche im Souterrain unterschieden wird und der Kaufinteressent somit in die Lage versetzt wurde, die Unrichtigkeit der Angaben zu erkennen.

Bei der Besichtigung hat die Verkäuferin jedoch die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen, obwohl sie gewusst habe, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulässig sei. Die Souterrainräume waren zu Wohnzwecken genutzt und entsprechend eingerichtet. In der Grundrisszeichnung sei das Souterrain mit „Gäste“, „Abstell“, „Bad“, „Arbeitszimmer/Schlafzimmer/Kinder“ und damit als Wohnbereich gekennzeichnet gewesen. Die Verkäuferin habe zudem den Vorschlag gemacht, dass der Souterrainbereich in eine Einliegerwohnung für den Sohn der Kaufinteressenten verwandelt werden könne, wenn dieser älter sei. Deswegen haben diese der Unterscheidung zwischen Wohn- und Nutzfläche in dem Grundriss und in der Teilungserklärung keine besondere Bedeutung zugemessen, sondern auf die Aussagen der Verkäuferein vertraut, insbesondere auch deswegen, weil diese von Beruf Maklerin war.

Bei Zugrundelegung des Vortrags der späteren Kläger hat die Verkäuferin in Kenntnis der Bedeutung dieses Umstands für die Entschließung der Kaufinteressenten vorsätzlich falsche Angaben über die zulässige Wohnnutzung der Räume im Souterrainbereich gemacht. Sie hat durch ihr Verhalten bei der Besichtigung den bereits durch das Exposé erweckten Eindruck verstärkt, dass es sich um Wohnräume handelt, obwohl eine solche Nutzung wegen zu niedriger Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht zugelassen ist und sie dies wusste. Ihr war auch bewusst, dass die Wohnnutzung für die Kläger von Interesse war.

Diese durch aktives Tun hervorgerufene Vorstellung der Kläger hat die Beklagte nicht durch spätere Aufklärung wieder beseitigt. Die Übergabe der Teilungserklärung und der Grundrisszeichnung, in der zwischen „Wohnfläche“ und „Nutzfläche“ unterschieden wurde, war hierzu nicht ausreichend. Der Verkäufer, der falsche Angaben gemacht hat, genügt seinen vorvertraglichen Pflichten nicht schon dadurch, dass er den Kaufinteressenten in die Lage versetzt, die Unrichtigkeit dieser Angaben zu erkennen; er ist vielmehr verpflichtet, eine bei diesem zuvor hervorgerufene Fehlvorstellung zu korrigieren, indem er die wahren Verhältnisse von sich aus offenbart. Die Verkäuferin war deshalb verpflichtet, die Kaufinteressenten auf die bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit der Wohnnutzung des Souterrains ausdrücklich hinzuweisen.