Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Abwälzungsklausel

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Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hält die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter - wie vorliegend - dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (vgl. BGH, 18.03.2015 – Az: VIII ZR 185/14).

Die Erwägungen des BGH betreffen auch die vorliegenden Schönheitsreparaturklauseln, denn die ungerechtfertigte Belastung des Mieters mit der Beseitigung nicht von ihm verursachter Abnutzungserscheinungen ergibt sich im Falle einer anfänglich unrenoviert übergebenen Wohnung regelmäßig schon daraus, dass die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt renovierungsbedürftig wird und sich dann faktisch nicht mehr abgrenzen lässt, inwieweit dies auf das Verhalten der Mieter oder den anfänglichen Dekorationszustand der Wohnung zurückzuführen ist.

Verwendeten die Parteien bei Mietvertragsschluss ein von der Vermieterin gestelltes Mietvertragsformular, spricht der erste Anschein für das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Trägt der Vermieter als Verwender vor, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen erscheinenden Regelungen seien im Einzelnen ausgehandelt und damit individualvertragliche Abreden, trifft ihn insoweit die Darlegungs- und Beweislast.

Die Verhandlung über einen Teil des Mietvertrages führt jedoch nicht dazu, dass der gesamte Mietvertrag als individuell ausgehandelt gilt. Selbst wenn sich die Parteien vorliegend in § 2 Abs. 2.1 und im letzten Absatz nach § 16 des Mietvertrages individualvertraglich über einzelne Aspekte wie etwa den genauen Beginn des Mietverhältnisses geeinigt haben sollten, folgt hieraus noch nicht, dass davon auch hinsichtlich der Schönheitsreparaturklauseln auszugehen wäre; denn dazu hätte die Beklagte als Klauselverwenderin im Rahmen der Vertragsverhandlungen gerade auch die Schönheitsreparaturklausel zur Disposition stellen müssen, wofür nichts ersichtlich ist.

Stellt sich die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter als unwirksam dar, so sind sie selbst nicht zur Vornahme erforderlicher Renovierungsarbeiten verpflichtet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs greift in einem solchen Fall die gesetzliche Regelung und ist mithin der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, während der Mietzeit den als vertragsgemäß anzusehenden Dekorationszustand der Wohnung, den sie zu Beginn des Mietverhältnisses aufwies, aufrecht zu erhalten. Für eine ergänzende Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB sei kein Raum, da gesetzliche Regelungen bestünden und die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel also nicht zu einer Regelungslücke führe (vgl. BGH, 28.07.2006 – Az: VIII ZR 124/05). Diese Folge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel sei für den Vermieter auch nicht deswegen unzumutbar, weil sich die gesetzliche Regelung nicht mehr als angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung darstelle, denn der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung müsse sich im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen sei, mit der ihm ungünstigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwendeten unzulässigen Klausel zur Folge habe (vgl. BGH, 09.07.2008 – Az: VIII ZR 181/07). Es komme daher nicht darauf an, dass der Vermieter die Kosten der nunmehr ihm obliegenden Schönheitsreparaturen wegen deren beabsichtigen Überwälzung auf den Mieter bei der Mietkalkulation nicht habe berücksichtigen können.

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