Eigentümer muss marode Fenster und Balkontüren austauschen

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten für Teile des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder innerhalb der Räume des Sondereigentums befinden oder diese abgrenzen und damit überwiegend allein dem Zugriff des jeweiligen Sondereigentümers unterliegen, können durch Vereinbarung auf diesen Wohnungseigentümer übertragen werden.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Im zu entscheidenden Fall verlangten Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch von Balkontüren und damit verbundenen Fenstern in Wohn- und Schlafzimmer wegen deren maroden Zustandes. Die Gemeinschaft lehnte dies ab, weil nach der Gemeinschaftsordnung die jeweiligen Eigentümer für Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und Türelemente selbst verantwortlich seien. Die Gemeinschaftsordnung ordnete Außentüren und Fensterverglasungen dem Sondereigentum zu und erweiterte dies an anderer Stelle auf Tür- und Fensterflächen einschließlich der Rahmen. Die Eigentümer wandten ein, die Regelung betreffe nur klassische Glasschäden, während hier die gesamte Konstruktion marode sei. Zudem könne aus einer nichtigen Regelung keine Instandhaltungspflicht abgeleitet werden.

Sind Fenster und Balkontüren Sondereigentum?

Die Zuweisung von Außentüren und Fensterverglasungen zum Sondereigentum verstößt gegen § 5 Abs. 2 WEG und ist nichtig. Dies gilt auch für die Erweiterung auf Tür- und Fensterflächen einschließlich der Rahmen (vgl. Bärmann, WEG 10. Aufl. § 5 Rn. 71; BayObLG, 04.09.2003 - Az: 2 Z BR 145/03; OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - Az: 3 Wx 546/97; OLG Karlsruhe, 05.05.2000 - Az: 11 Wx 71/99; Bielefeld, Grundeigentum 1999, 678). Die betroffenen Bauteile zählen damit zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Gilt dann automatisch die gesetzliche Zuständigkeit der Gemeinschaft?

Aus der Nichtigkeit der Zuweisung zum Sondereigentum folgt nicht zwingend, dass die gesetzliche oder in der Gemeinschaftsordnung wiederholte Regelung eingreift, wonach die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums allein der Gemeinschaft obliegt (vgl. § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Die Erhaltungspflicht für Teile des Gemeinschaftseigentums kann vielmehr durch Vereinbarung auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen werden. Dies betrifft insbesondere Bauteile, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder innerhalb der Räume des Sondereigentums befinden oder diese abgrenzen und daher überwiegend allein dem Zugriff des jeweiligen Sondereigentümers unterliegen (vgl. Staudinger-Bub, BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 21 WEG Rn. 20; BayObLG, 31.03.2004 - Az: 2 Z BR 241/03; OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - Az: 3 Wx 546/97).

Wie wird eine nichtige Sondereigentumszuweisung umgedeutet?

Auch wenn die Sondereigentumszuweisung in Teilen oder insgesamt nichtig ist, ergibt die Umdeutung nach § 140 BGB, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten für Fenster- und Türelemente im räumlichen Bereich des Sondereigentums beim jeweiligen Wohnungseigentümer liegt (vgl. OLG Karlsruhe, 05.05.2000 - Az: 11 Wx 71/99; OLG Hamm, 22.08.1991 - Az: 15 W 166/91; OLG Hamm, 13.08.1996 - Az: 15 W 115/96; OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - Az: 3 Wx 546/97). Eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene salvatorische Klausel, wonach eine unwirksame Bestimmung durch eine wirksame Regelung zu ersetzen ist, die dem wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommt, deutet auf eine solche Umdeutung hin.

Nach welchen Maßstäben wird die Gemeinschaftsordnung ausgelegt?

Bei der Auslegung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen ist gemäß § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen, ohne am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Maßgeblich sind Wortlaut und objektiver Sinn der im Grundbuch eingetragenen Erklärung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - Az: 3 Wx 546/97).

Eine Regelung, die dem Eigentümer die Behebung von Schäden an Flächen auferlegt, die an das gemeinschaftliche Eigentum angrenzen, und dabei ausdrücklich Tür- und Fensterrahmen nennt, bezieht sich nicht ausschließlich auf typische Glasschäden. Sie erfasst vielmehr auch die Rahmen und damit das gesamte Fenster-Türelement. Der Einwand, nur die Verglasung sei geregelt, greift daher nicht.

Ist die Übertragung auf den Sondereigentümer sachgerecht?

Bei Fenstern und Balkontüren hängen Lebensdauer und Reparaturbedürftigkeit zumindest auch und überwiegend von Pflege und Behandlung durch den jeweiligen Eigentümer oder dessen Mieter ab (vgl. OLG Karlsruhe, 05.05.2000 - Az: 11 Wx 71/99). Die Übertragung verfolgt das Ziel, den Nutzer, der Nutzung und Pflege unmittelbar steuern kann, auch zum Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichtigen zu machen. Dies ist aus Sicht der gesamten Eigentümergemeinschaft wirtschaftlich sinnvoll, weil die drohende unmittelbare Kostenbelastung zu einer sorgfältigen Nutzung anhält. Die Regelung kann daher als Überwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für diese besonderen Teile des Gemeinschaftseigentums umgedeutet werden.

Auch ohne Überwälzung der Pflicht wäre die Instandsetzung dieser Bauteile für den einzelnen Wohnungseigentümer nicht kostenfrei. Sie würde über dessen Beiträge zur Unterhaltung des gesamten Gebäudes finanziert.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.