Schließen die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses einen langfristigen
Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Objekt, ist die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform nach
§ 550 BGB Voraussetzung dafür, dass der Vertrag für die vereinbarte Dauer bindend ist. Fehlt eine erforderliche Unterschrift - etwa weil bei mehreren Vermietern nur einer unterzeichnet hat -, ist der Vertrag zwar wirksam, kann jedoch von beiden Seiten ordentlich gekündigt werden. Die Kündigung durch den Mieter unter Berufung auf diesen Formmangel begründet keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters, wenn der Formmangel der Sphäre des Vermieters zuzurechnen ist.
Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo) setzt voraus, dass eine Partei bei den Vertragsverhandlungen oder beim Abschluss des Vertrages schuldhaft Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Vertragspartner verletzt und diesen dadurch zu Aufwendungen veranlasst hat, von denen er anderenfalls abgesehen hätte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verdient ein Kaufinteressent, der bei weit fortgeschrittenen Verhandlungen mit Zustimmung des potenziellen Verkäufers mit Baumaßnahmen beginnt, zwar grundsätzlich Schutz, weil der Verkäufer den Interessenten der Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen ausgesetzt habe (vgl. BGH, 29.03.1996 - Az: V ZR 332/94). Für eine Haftung genügt danach jedoch nicht schon die Erweckung von Vertrauen; gefordert wird vielmehr ein schwerer Verstoß gegen die Verpflichtung zu redlichem Verhalten, der in seiner Qualität einer sittenwidrigen Schädigung nach § 826 BGB nahekommt. Vorsätzliche Pflichtwidrigkeit des die Verhandlungen oder das Vertragsverhältnis beendenden Partners ist Mindestvoraussetzung; eine ordentliche Kündigung auf der Grundlage eines bestehenden gesetzlichen Kündigungsrechts genügt hierfür regelmäßig nicht. Auch bei einem gescheiterten Immobilienmietvertrag, bei dem der Vermieter im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits Umbauarbeiten vorgenommen hatte, hat der Bundesgerichtshof eine Haftung nur bei vorsätzlicher Pflichtverletzung des die Verhandlungen abbrechenden Partners anerkannt (vgl. BGH, 22.02.2006 - Az:
XII ZR 48/03).
Von den Fällen des gescheiterten Vertragsschlusses unterscheidet sich die Konstellation, in der der Vertrag zwar zustande gekommen ist, jedoch wegen eines Schriftformmangels ordentlich kündbar bleibt. In einem solchen Fall ist entscheidend, wessen Sphäre der Formmangel zuzurechnen ist. Hat der Vermieter - etwa durch unvollständige Unterzeichnung - den Formmangel selbst verursacht, liegt das Risiko der daraus resultierenden ordentlichen Kündbarkeit bei ihm. Eine Pflichtverletzung des Mieters beim Vertragsschluss ist in dieser Konstellation nicht ersichtlich, wenn der Mieter seinerseits zum formgültigen Zustandekommen des Vertrages beigetragen hat.
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