Eine
Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare freie Alternativwohnung zur Verfügung steht, in der er seinen Bedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt nach
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich „benötigt“. Daran fehlt es, wenn dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die der geltend gemachte Bedarf gedeckt werden kann.
Grundsätzlich gilt, dass dem Vermieter mit Blick auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgewährleistung ein weiter Ermessensspielraum bei der Einschätzung seines Bedarfs einzuräumen ist (vgl. BGH, 04.03.2015 - Az:
VIII ZR 166/14). Es genügt, wenn der Nutzungswunsch auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe zurückgeht (vgl. BGH, 20.01.1988 - Az: VIII ARZ 4/87). Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen (vgl. BGH, 21.08.2018 - Az:
VIII ZR 186/17). Der Vermieter handelt jedoch rechtsmissbräuchlich, wenn ihm eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung steht, in der er seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann (vgl. BGH, 23.08.2016 - Az: VIII ZR 178/15). Ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, ist anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu bestimmen (vgl. BGH, 04.03.2015 - Az:
VIII ZR 166/14).
Im vorliegenden Fall begehrte der Vermieter die Kündigung, um eine Pflegekraft in der Mietwohnung unterzubringen. Dem Vermieter stand jedoch eine freie Wohnung unmittelbar über seiner eigenen zur Verfügung. Das Gericht stellte fest, dass diese Wohnung trotz einer gemeinsamen Außentür faktisch als abgetrennte, eigenständige Wohneinheit anzusehen ist, da beide Wohnungen im Flurbereich jeweils durch eigene Türen getrennt sind. Der Vermieter muss daher nicht befürchten, außerhalb des Pflegeeinsatzes ungewollt mit der Pflegekraft zusammenzutreffen.
Dem Einwand der Unzumutbarkeit wegen Hellhörigkeit des Hauses folgte das Gericht nicht. Zwar kann ein Vermieter grundsätzlich Lärm als Unzumutbarkeitsgrund geltend machen; im konkreten Einzelfall überwiegen jedoch objektive Gesichtspunkte, die eine Zumutbarkeit begründen: Es handelt sich um die Unterbringung einer einzelnen Person - nicht etwa einer Familie mit Kindern, bei der naturgemäß mit deutlich höherer Lärmentwicklung zu rechnen wäre. Zudem ist die unterzubringende Person die Pflegekraft des Vermieters selbst, zu der bereits eine enge persönliche Beziehung besteht. Ferner war dem Vortrag des Vermieters zu entnehmen, dass ohnehin erhebliche Lärmbelästigungen durch einen Gewerbebetrieb im Erdgeschoss bestehen, sodass der von einer Pflegekraft ausgehende Wohnlärm nicht allzu erheblich ins Gewicht fällt. Schließlich wäre auch die vom Vermieter selbst in Aussicht genommene alternative Nutzung der Wohnung - für die Schwiegermutter seines Sohnes - mit entsprechenden Lärmbeeinträchtigungen verbunden, was den Unzumutbarkeitseinwand zusätzlich relativiert.
Die örtliche Nähe der Alternativwohnung zur Wohnung des Vermieters macht diese für die Unterbringung einer Pflegekraft, auf deren Hilfe der Vermieter ständig angewiesen ist, sogar besonders geeignet. Dies rechtfertigt es, dem Vermieter gewisse Einschränkungen durch Hellhörigkeit zuzumuten.
