Da eine Schönheitsreparaturklausel nicht geteilt werden kann, führt die Unwirksamkeit eines Teils der Klausel immer zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Eine Schönheitsreparaturklausel im
Formularmietvertrag, die den Mieter auch zum Streichen von Fenstern und Türen von außen verpflichtet, ist daher insgesamt unwirksam.
Der Begriff der
Schönheitsreparaturen bestimmt sich auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der in
§ 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen Definition. Danach umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Diese gegenständliche Beschränkung bildet zugleich den Maßstab der AGB-rechtlichen Klauselkontrolle und markiert die Grenze dessen, was einem Mieter formularmäßig auferlegt werden darf.
Eine formularvertragliche Erweiterung der Schönheitsreparaturpflicht über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV definierten Umfang hinaus stellt - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung - eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar und ist unwirksam. Das Streichen von Wohnungseingangstüren und Fenstern von außen ist von der genannten Definition ausdrücklich nicht erfasst. Denn bei diesen Arbeiten geht es nicht um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung (vgl. BGH, 18.02.2009 - Az:
VIII ZR 210/08; BGH, 13.01.2010 - Az:
VIII ZR 48/09). Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung gemäß § 305c Abs. 2 BGB ist eine Klausel, die schlicht zum Streichen „der Türen und Fenster“ verpflichtet, ohne den Innenbereich ausdrücklich zu beschränken, dahingehend auszulegen, dass auch Außenflächen erfasst sein sollen. Dies führt zur Unzulässigkeit des betreffenden Klauselteils.
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