Wenn der Mieter grundlos renoviert - Wertersatzanspruch verjährt nach sechs Monaten

Lässt ein Mieter die Wohnung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel grundlos renovieren, steht ihm gegen den Vermieter zwar ein bereicherungsrechtlicher Wertersatzanspruch zu. Dieser Anspruch unterliegt jedoch der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist, sodass er nach Rückgabe der Mietsache zügig geltend gemacht werden muss.

Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel durchgeführt

Enthält eine im Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturklausel eine starre Fristenregelung, ist sie gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Führt der Mieter in Unkenntnis dieser Unwirksamkeit dennoch Schönheitsreparaturen durch, erlangt der Vermieter die Renovierungsleistung ohne Rechtsgrund. Da die Leistung selbst ihrer Natur nach nicht herausgegeben werden kann, richtet sich der Rückforderungsanspruch des Mieters gemäß § 818 Abs. 2 BGB auf Wertersatz.

Welche Verjährungsfrist gilt für den Wertersatzanspruch?

Zu klären war vorliegend, ob der bereicherungsrechtliche Wertersatzanspruch der regulären dreijährigen Verjährungsfrist oder der kurzen sechsmonatigen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt. Nach letzterer Vorschrift verjähren Ersatzansprüche des Mieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sowie Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

In der Literatur wird diese Frage unterschiedlich beurteilt. Ein Teil der Literatur entnimmt einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, 27.05.2009 - Az: VIII ZR 302/07), wonach der Wertersatzanspruch allein aus Bereicherungsrecht folge und kein konkurrierender mietvertraglicher Aufwendungsersatzanspruch oder Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag bestehe, dass daher auch nur die allgemeine Verjährung für Bereicherungsansprüche gelte (vgl. Klaus-M. Ernst, WuM 2009, 581, 582). Hierfür spreche zudem, dass es sich wirtschaftlich um eine Überzahlung der geschuldeten Miete handele.

Die Gegenauffassung stellt darauf ab, dass es sich bei den vom Mieter erbrachten Renovierungsleistungen um Aufwendungen auf die Mietsache handelt, die deren Bestand erhalten, wiederherstellen oder verbessern - unabhängig davon, dass der Rechtsgrund hierfür unerkannt nicht bestand. Auch bereicherungsrechtliche Ansprüche dieser Art bedürften einer zügigen Abwicklung, da sie zumindest teilweise vom Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe abhängen, etwa im Hinblick auf einen Entreicherungseinwand wegen Schlechtleistung. Mit zunehmendem zeitlichem Abstand werde die Klärung dieses Zustands zunehmend erschwert (vgl. Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653, 656; Paschke, WuM 2008, 647, 652).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.