Wuchermiete bei Gewerbe: Ab wann ist der Mietvertrag komplett nichtig?

Ein gewerblicher Mietvertrag ist als wucherähnliches Geschäft nach § 138 BGB nichtig, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % vom objektiven Marktwert der Gebrauchsüberlassung abweicht und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten.

Wann liegt ein wucherähnliches Geschäft vor?

Auch bei gewerblichen Mietverträgen wird ein auffälliges Missverhältnis angenommen, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher oder niedriger als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung ist.

Ein Vertrag ist nach § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnliches Geschäft nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzukommen. Als solcher Umstand kommt insbesondere eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten in Betracht (st. Rspr., vgl. BGH, 28.04.1999 - Az: XII ZR 150/97). Für gewerbliche Mietverträge gilt nichts anderes als für sonstige Austauschverträge: Ein auffälliges Missverhältnis wird angenommen, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % über oder unter dem objektiven Marktwert der Gebrauchsüberlassung liegt (vgl. Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 715 a m. w. N.). Liegt ein besonders grobes Missverhältnis vor, kann dies eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten indizieren. Vorliegend wurde eine Miete vereinbart, die den vom Sachverständigen angenommenen Marktwert mehr als das Zweieinhalbfache überstieg.

Wie wird der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung ermittelt?

Marktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist der Marktwert der Nutzungsüberlassung daher regelmäßig anhand der Miete oder Pacht zu bestimmen, die für vergleichbare Objekte erzielt wird. Maßgeblich ist somit ein Vergleich mit tatsächlich am Markt erzielten Entgelten.

Die sogenannte indirekte Vergleichswertmethode ist aus Rechtsgründen nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden objektiven Mietwert zu ermitteln (vgl. BGH, 13.06.2001 - Az: XII ZR 49/99). Ein Gutachten, das ausschließlich auf dieser Methode beruht, kann die Feststellung des objektiven Marktwerts und damit die Annahme eines auffälligen Missverhältnisses nicht tragen.

Wann darf auf die Suche nach Vergleichsobjekten verzichtet werden?

Das Gericht darf den Versuch, den Marktwert anhand von Vergleichsobjekten durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen, nicht vorschnell aufgeben. Der bloße Umstand, dass ein Sachverständiger trotz Bemühungen keine geeigneten Vergleichsobjekte benennen konnte, etwa weil nur wenige Fragebögen verwertbar zurückgesandt wurden oder eine angefragte Behörde nicht antwortete, rechtfertigt nicht den Schluss, dass es keine Vergleichsobjekte gibt. Ein solcher Schluss setzt Feststellungen voraus, wonach das Mietobjekt in irgendeiner Weise aus dem Rahmen des Üblichen fällt. Fehlen solche Feststellungen, muss notfalls ein anderer Sachverständiger beauftragt werden.

Was gilt, wenn tatsächlich keine Vergleichsobjekte vorhanden sind?

Selbst wenn ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, ist die indirekte Vergleichswertmethode nicht zulässig. In diesem Fall ist ein mit der konkreten Marktsituation vertrauter Sachverständiger, z. B. ein erfahrener Makler, heranzuziehen (vgl. BGH, 13.06.2001 - Az: XII ZR 49/99). Dieser beurteilt, welche Miete für das besondere Objekt am Markt erzielt werden kann.

Welche Rolle spielen Nebenabreden bei der Gesamtwürdigung?

Ob ein Vertrag als wucherähnliches Geschäft anzusehen ist, ist im Rahmen einer tatrichterlichen Gesamtwürdigung des Vertrags einschließlich seiner Nebenabreden zu beurteilen.

Im zu entscheidenden Fall war insbesondere eine Bierbezugsverpflichtung des Mieters zu berücksichtigen, die nach dem Mietvertrag Auswirkungen auf die zu zahlende Miete haben konnte, da sich der Mietzins für jeden bezogenen Hektoliter ermäßigte. Solche Gegenleistungen und Vergünstigungen können das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung beeinflussen und sind deshalb in die Bewertung einzubeziehen.

Welche Rechtsfolgen hat die Nichtigkeit?

Ist der Mietvertrag als wucherähnliches Geschäft nichtig, erfolgt die Abrechnung nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff. BGB). Der Mieter kann dann, soweit er mehr als den Wert der Nutzungsvorteile gezahlt hat, die Differenz zurückfordern, soweit keine Verjährung eingetreten ist. Für Zeiträume nach Beendigung der Vertragsbeziehung bzw. für nicht gezahlte Zeiträume schuldet der Nutzer eine Nutzungsentschädigung in Höhe des angemessenen Nutzungswerts. Voraussetzung ist jedoch stets, dass die Nichtigkeit auf der Grundlage zulässig ermittelter Werte festgestellt wird.

Welche Bedeutung haben Anfechtungsfristen?

Eine Anfechtung wegen Irrtums (§ 119 BGB) oder arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) scheitert, wenn die Anfechtungsfristen der §§ 121 Abs. 1 bzw. 124 Abs. 1 und 2 BGB nicht eingehalten werden. Die Nichtigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB ist von diesen Fristen unabhängig.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.