Ein-Zimmer-Wohnung: Keine Untervermietungserlaubnis für die gesamte Wohnung

Ein Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung besteht nur, wenn dem Dritten tatsächlich ein abgrenzbarer Teil der Wohnung zum Gebrauch überlassen wird und der Mieter selbst weiterhin einen definierbaren Bereich nutzt. Wird faktisch die gesamte Wohnung überlassen, greift dies nicht - auch nicht, wenn der Mieter einen Schlüssel zurückbehält oder persönliche Gegenstände in einem verschlossenen Möbelstück verbleiben.

Wann besteht ein Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung?

§ 553 Abs. 1 BGB gewährt dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einem Dritten einen Teil des Wohnraums zum Gebrauch zu überlassen. Die Norm setzt tatbestandlich voraus, dass es sich um die Überlassung eines Teils der Wohnung handelt - nicht um die Überlassung der gesamten Wohnung. Diese Beschränkung ist nach der Systematik der Vorschrift bewusst durch den Gesetzgeber vorgegeben und lässt sich nicht im Wege der Auslegung auf eine vollständige Wohnungsüberlassung erstrecken.

Wann liegt eine bloß teilweise Überlassung vor?

Für die Abgrenzung zwischen einer teilweisen und einer vollständigen Überlassung ist maßgeblich, ob ein abgrenzbarer und definierbarer Bereich der Wohnung beim Hauptmieter verbleibt, den dieser weiterhin selbst nutzt, während ein anderer, ebenfalls abgrenzbarer Bereich dem Dritten überlassen wird. Der Mieter muss bereits im Verlangen auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis konkret darlegen, welcher Teil der Wohnung dem Dritten zur Nutzung überlassen werden soll und welchen Bereich er selbst weiterhin mit unmittelbarem Gewahrsam nutzt (vgl. LG Berlin, 09.09.2019 - Az: 64 T 65/19; LG Berlin, 15.07.2021 - Az: 67 S 87/21). Fehlt eine solche Konkretisierung, ist bereits das vorgerichtliche Verlangen nicht geeignet, einen Anspruch aus § 553 BGB zu begründen; ein hierauf gestützter Klageantrag ist entsprechend unbestimmt, wenn er sich auf die Genehmigung der Untervermietung „eines Teils“ der Wohnung beschränkt, ohne den betroffenen Bereich zu benennen.

Verbleiben Möbel und persönliche Gegenstände des Mieters in der Wohnung, ohne dass nachvollziehbar dargelegt wird, wie sich die tatsächliche Nutzung zwischen Mieter und Drittem konkret gestalten soll, spricht dies gegen eine bloß teilweise Überlassung. Insbesondere begründet der Umstand, dass der Mieter einen Schlüssel zur Wohnung zurückbehält, für sich allein keine teilweise Überlassung im Sinne der Norm. Die theoretische Möglichkeit eines jederzeitigen Zutritts lässt keinen Rückschluss darauf zu, dass der Mieter den unmittelbaren Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben hat, da andernfalls jeder Mieter durch bloßen Schlüsseleinbehalt eine vollständige Überlassung in eine nach § 553 BGB privilegierte teilweise Überlassung umdeuten könnte.

Ebenso genügt die Aufbewahrung persönlicher Gegenstände in einem einzelnen verschlossenen Möbelstück nicht, um eine teilweise Überlassung zu begründen. Insoweit wird eine in der Rechtsprechung vertretene Gegenauffassung, wonach der Verbleib eines Schlüssels und die Lagerung persönlicher Sachen in einem einzelnen Möbelstück bereits eine teilweise Überlassung begründen könnten (vgl. LG Berlin, 07.04.2022 - Az: 67 S 7/22), nicht geteilt. Entscheidend ist nach dem Schutzzweck der Norm, dass der Hauptmieter die Wohnung weiterhin selbst nutzt und dadurch zugleich im Interesse des Vermieters für deren vertragsgemäße Nutzung und Erhaltung sorgt; dieser Zweck wird nicht gewahrt, wenn die Wohnung faktisch dauerhaft allein durch den Dritten genutzt wird und dem Mieter lediglich der Zugriff auf ein einzelnes Möbelstück verbleibt.

Besteht ein Anspruch auf Überlassung der gesamten Wohnung bei berechtigtem Interesse?

Ein über § 553 BGB hinausgehender Anspruch auf Genehmigung der Überlassung der gesamten Wohnung allein aufgrund eines berechtigten Interesses des Mieters besteht nicht. Die Norm stellt ausdrücklich nur auf die Überlassung eines Wohnungsteils ab; ein genereller Anspruch auf vollständige Gebrauchsüberlassung an Dritte ist vom Gesetzgeber bewusst nicht vorgesehen worden. Ein Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kommt insoweit nur in Betracht, wenn die Verweigerung der Erlaubnis durch den Vermieter sich ausnahmsweise als treuwidrig darstellt. Hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast, insbesondere hinsichtlich seines eigenen wirtschaftlichen Interesses an der Überlassung; werden die eigenen Einkünfte und beruflichen Möglichkeiten nicht umfassend offengelegt, kann eine Abwägung im Rahmen von § 242 BGB nicht erfolgen.

Im Rahmen der Prüfung von Treu und Glauben ist zudem zu berücksichtigen, dass auch der Mieter selbst hieran gebunden ist: Erzielt er durch die Untervermietung höhere Einnahmen, als er selbst als Miete schuldet, kann es treuwidrig sein, wenn er trotz grundsätzlicher Bereitschaft des Vermieters zur Erlaubnis der vollständigen Überlassung die Zahlung eines Untervermietungszuschlags verweigert.

Wie wirkt sich das Rechtsschutzinteresse auf rückwirkende Genehmigungsanträge aus?

Ein Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Genehmigung einer Untervermietung für einen bereits verstrichenen Zeitraum setzt voraus, dass der Mieter darlegt, dass der Dritte in diesem Zeitraum tatsächlich in der Wohnung gewohnt hat. Fehlt ein entsprechender Sachvortrag, besteht für die Vergangenheit kein Anspruch auf Genehmigung, unabhängig von der Frage, ob die übrigen Voraussetzungen des § 553 BGB vorliegen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.