Keine Mietminderung wegen Schimmelbefalls eines leihweise überlassenen Kellerraums

Ein Minderungsrecht besteht nur für Mängel der tatsächlich vermieteten Räume. Ein dem Mieter lediglich leihweise überlassener Kellerraum ist nicht Teil der Mietsache. Ein bloß vorübergehender Schimmelgeruch ohne erhebliche Beeinträchtigung der Wohnung berechtigt ebenfalls nicht zur Minderung.

Wann besteht ein Minderungsrecht?

Ein Minderungsrecht setzt einen Mangel der Mietsache voraus, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Entscheidend ist daher zweierlei: Zum einen muss der betroffene Raum überhaupt Bestandteil des Mietvertrages sein. Zum anderen muss die Gebrauchstauglichkeit der tatsächlich gemieteten Räume wesentlich herabgesetzt sein. Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, liegt kein Mangel im Sinne des § 536 BGB vor, und die Miete ist weiterhin in voller Höhe nach § 535 Abs. 2 BGB geschuldet.

Ist ein leihweise überlassener Kellerraum Teil der Mietsache?

Wird ein Kellerraum dem Mieter lediglich leihweise überlassen, begründet dies kein mietvertragliches Nutzungsrecht. Maßgeblich ist, welche Räume im Mietvertrag ausdrücklich als vermietet bezeichnet sind. Wird der Keller dort nicht aufgeführt, sondern nur in derselben Urkunde gesondert zur unentgeltlichen Nutzung überlassen, ist er nicht in den Mietgegenstand einbezogen. Im zu beurteilenden Fall umfasste der Wohnraummietvertrag nach seinem § 1 ausschließlich vier Zimmer, eine Küche, ein Bad, einen Flur und eine Dachterrasse. Der Keller war in diese Aufzählung nicht aufgenommen. Schimmelbefall und Feuchtigkeit in diesem Raum können deshalb keine Minderung der Wohnraummiete begründen.

Weder für den Mietvertrag über Wohnraum noch für die daneben vereinbarte unentgeltliche Gebrauchsüberlassung eines Nebenraums (Leihe) besteht eine Formvorschrift. Es ist daher unschädlich, wenn beide Rechtsverhältnisse in einer einzigen Urkunde geregelt werden. Die gemeinsame Beurkundung führt nicht dazu, dass die Leihe zum Bestandteil des Mietvertrages wird. Eine Umgehung mieterschützender Vorschriften ist in einer solchen Gestaltung nicht zu erkennen.

Gehört ein Keller typischerweise zu einer Wohnung?

Ein Kellerraum ist kein üblicher Bestandteil einer Wohnung. Es gibt Häuser ohne Keller, und zum Abstellen derzeit nicht benötigter Gegenstände stehen vielfältige Alternativen zur Verfügung, etwa Abstellkammern, Verschläge auf dem Dachboden oder Garagen. Mitunter ist auch keine solche Möglichkeit vorhanden. Das Fehlen eines Kellers stellt daher keine Abweichung von der üblichen Beschaffenheit einer Wohnung dar. Eine Minderung lässt sich somit auch nicht darauf stützen, dass der Keller nicht nutzbar war.

Wann rechtfertigt Schimmelgeruch eine Minderung?

Eine Minderung wegen Schimmelgeruchs kommt nur in Betracht, wenn der Geruch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt. Ein bloß vorübergehender Geruch genügt hierfür nicht, wenn Intensität oder Dauer nicht auf eine nachhaltige Einschränkung schließen lassen. Wird zum Ausmaß lediglich vorgetragen, der Geruch sei in den oberen Etagen wahrnehmbar gewesen, kann eine erhebliche Beeinträchtigung nicht festgestellt werden. Im vorliegenden Fall war unstreitig, dass es sich um eine vorübergehende Erscheinung handelte, und der Vortrag zur Wahrnehmbarkeit im 4. Stock reichte für die Annahme einer wesentlichen Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit nicht aus.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.