Lärm durch Polizei- und Rettungsdiensteinsätze als Mietmangel

Wird die Miete wegen Mängeln berechtigt gemindert, fehlt es an einem kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand, sodass eine ordentliche Kündigung unwirksam ist. Als Mängel kommen der Wegfall eines Badfensters, der Entzug eines mitvermieteten Trockenraums sowie eine überdurchschnittliche Zahl auch nächtlicher Polizei- und Rettungsdiensteinsätze am Nachbargebäude in Betracht.

Wann liegt ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand vor?

Eine ordentliche Kündigung des Vermieters setzt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein solches Interesse kann nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters liegen, typischerweise in einem Zahlungsrückstand. Maßgeblich ist, ob tatsächlich eine Rückstandsforderung des Vermieters besteht. Ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB), reduziert sich die geschuldete Miete entsprechend. Zahlt der Mieter nur die geminderte Miete, entsteht insoweit kein Rückstand, und eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung geht ins Leere.

Ist das Einverständnis mit dem Wegfall des Badfensters ein Verzicht auf Mietminderung?

Die Erklärung des Mieters, mit dem Fortfall eines Badezimmerfensters einverstanden zu sein, ist nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht ohne Weiteres als Verzicht auf das Recht zur Mietminderung auszulegen. Das Einverständnis betrifft die bauliche Maßnahme, nicht die Frage, ob die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache und damit die Gegenleistungspflicht berührt werden. Zudem ist § 536 Abs. 4 BGB zu berücksichtigen, wonach eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung bei Wohnraum unwirksam ist. Vorwürfe des Vermieters, der Mieter habe sich nicht an eine Absprache gehalten, gehen deshalb fehl, wenn die Absprache keinen Verzicht auf die Minderung enthält.

Rechtfertigt der Entzug eines Trockenraums eine Mietminderung?

Gehört die Nutzung eines Trockenraums zum vertraglich geschuldeten Mietgebrauch, stellt dessen Entzug einen Besitzentzug und damit einen Mangel dar, der nach § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung berechtigt (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 536 Rn. 274).

Wann begründet Lärm durch Polizei- und Rettungsdiensteinsätze einen Mangel?

Eine veränderte Nachbarschaft oder ein bestimmtes Wohnverhalten der Nachbarn begründet für sich genommen keinen Mangel. Ein Mangel kann jedoch angenommen werden, wenn bei verändertem Umfeld der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache, etwa durch Lärm, beeinträchtigt wird (vgl. BGH, 18.09.1974 - Az: VIII ZR 63/73; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 536 Rn. 160).

Ob Lärmbeeinträchtigungen als sozialadäquat hinzunehmen sind, ist im Einzelfall unter Berücksichtigung von Art, Qualität, Dauer, Zeit, Ursache und Vermeidbarkeit der Geräuschimmission zu beurteilen (BGH, 22.08.2017 - Az: VIII ZR 226/16; BGH, 24.11.2021 - Az: VIII ZR 258/19). Eine überdurchschnittliche Anzahl auch nächtlicher, den Schlaf beeinträchtigender Einsätze von Einsatzfahrzeugen überschreitet die Üblichkeitsschwelle, und zwar auch in Großstadtlagen. Das gilt jedenfalls dann, wenn das Nachbargebäude gerade das Ziel dieser Einsätze ist.

Vorliegend ging es um durchschnittlich mindestens zwei Einsätze monatlich, die zum Teil nachts stattfanden und von einem benachbarten Gebäude ausgingen. Diese Frequenz wurde nicht mehr als sozialadäquat angesehen.

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Die Vorlage eines „Protokolls“ ist nicht erforderlich (BGH, 29.02.2012 - Az: VIII ZR 155/11).

Der Vortrag des Vermieters, in früheren Jahren habe es nur wenige Polizeieinsätze gegeben, steht den für den streitgegenständlichen Zeitraum vorgetragenen und bewiesenen Störungen nicht entgegen. Auch wenn er zuträfe, wäre ihm nicht nachzugehen, da er die Störungen im maßgeblichen Zeitraum nicht ausräumt. Dies gilt umso mehr, wenn sich die Störungen auch in Krankenwageneinsätzen äußern, die in der Statistik der Polizeieinsätze nicht enthalten sind.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.