Mieterhöhung, weil Schönheitsreparaturen unwirksam abgewälzt wurden?

Mietrecht

Wurden die Schönheitsreparaturen unwirksam auf den Mieter abgewälzt, so ist der Vermieter berechtigt, beim nächsten Mieterhöhungsverlangen einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu fordern.

Es besteht kein sachlicher Grund für eine Differenzierung zwischen einem Mietvertrag mit unwirksamer Klausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen und einem Vertrag, in dem die Schönheitsreparaturen beim Vermieter verbleiben.

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 1 BGB ist zu berücksichtigen, dass die Verantwortlichkeit und das Kostenrisiko für die Schönheitsreparaturen als vertragliche Hauptpflicht Entgeltcharakter haben.

Der BGH hat diesbezüglich festgestellt, dass es jeder ökonomischen Vernunft und Erfahrung widerspräche, wollte man annehmen, dass ein Vermieter bei Vertragsschluss auf diesen Teil des Mietentgelts ersatzlos verzichten würde, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abwälzen könnte, sondern selbst tragen müsste.

In diesem Sinne ist die übliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, sowohl in der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch in der Bemessung des individuellen Nettomietzinses geradezu selbstverständlich einkalkuliert (BGH, 06.07.1988 - Az: VIII ARZ 1/88).

Um diesem Entgeltcharakter von Schönheitsreparaturklauseln gerecht zu werden, ist für eine Vergleichbarkeit einer Miete mit den ortsüblichen Mieten gegebenenfalls ein Zu- oder Abschlag zur Miete vorzunehmen (OLG Frankfurt, 21.03.2001 - Az: 20 RE-Miet 2/99; OLG Koblenz, 08.11.1984 - Az: 4 W - RE - 571/84).

Da es für die Landeshauptstadt Wiesbaden einen Mietspiegel gibt, kann dieser als Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden.

Die Kammer schließt sich der Feststellung des Amtsgerichts an, dass beide Parteien einvernehmlich davon ausgehen, dass dem Mietspiegel der Stadt Wiesbaden solche Mietverträge zugrunde liegen, die eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorsehen.

Damit enthalten die Mieten, die dem Mietspiegel zugrunde liegen keinen Kostenanteil für Schönheitsreparaturen.

Ein entsprechender Zuschlag auf die Miete laut Mietspiegel ist dann aufgrund des Entgeltcharakters der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gerechtfertigt, wenn der Vermieter für diese verantwortlich ist.

Es ist dabei unerheblich, ob die Schönheitsreparaturklauseln in den für den Mietspiegel ausgewerteten Mietverträgen unwirksam sind oder nicht.

Denn die sich in der Miete widerspiegelnde wirtschaftliche Verteilung der Kosten und Risiken zwischen Vermieter und Mieter basierte bei Erstellung des Mietspiegels auf Mietverträgen, die die Kostenübernahme für Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsehen.

Im Zeitpunkt der Auswertung dieser Mietverträge war auch noch nicht bekannt, dass Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristenplänen unwirksam sind, da das Urteil des BGH erst aus dem Jahre 2004 stammt.

Ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen ist auch zulässig, wenn zunächst die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter vertraglich vereinbart wurde, jedoch diese Klausel unwirksam ist.

Denn auch in diesem Fall verbleibt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter. Es ist kein sachlicher Grund ersichtlich, der eine Ungleichbehandlung rechtfertigen würde.

Denn auch im Falle der unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen hat der Vermieter dieser Klausel einen wirtschaftlichen Wert beigemessen, der bei Unwirksamkeit der Klausel zunächst nicht durch eine höhere Miete kompensiert wird.

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