Maklerlohn trotz Maklerwechsel: Wer zuerst nachweist, gewinnt

Ein Maklerkunde bleibt auch dann zur Zahlung der Provision verpflichtet, wenn er das Objekt später über einen zweiten Makler erneut besichtigt und der Kaufvertrag erst rund acht Monate nach der ersten Besichtigung zustande kommt. Entscheidend ist, dass die Vorkenntnis des Interessenten durch den ersten Makler begründet wurde, sodass der zweite Makler keine eigene provisionspflichtige Nachweisleistung mehr erbringen konnte.

Zustandekommen des Maklervertrags

Ein Maklervertrag kommt nicht zwingend durch ausdrückliche Erklärung zustande, sondern kann sich auch konkludent aus dem Verhalten der Parteien ergeben. Meldet sich ein Interessent auf ein Inserat, aus dem sich die Provisionspflicht bei Vertragsabschluss ergibt, und nimmt sodann die Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers in Anspruch, indem er sich das Objekt zeigen lässt, liegt hierin regelmäßig der schlüssige Abschluss eines Maklervertrags. Im zu entscheidenden Fall war dem Inserat des Maklers eine entsprechende Provisionspflicht zu entnehmen; durch die Besichtigung nahm der Interessent das darin liegende Angebot konkludent an.

Welche Leistung begründet den Provisionsanspruch?

Der Provisionsanspruch des Maklers gemäß § 652 BGB setzt eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit voraus, die für den späteren Vertragsabschluss ursächlich geworden ist. Als Nachweisleistung genügt es, dass der Makler dem Interessenten die Gelegenheit zum Vertragsabschluss verschafft, etwa durch Ermöglichung einer Besichtigung und Herstellung des Kontakts zum Verkäufer. Auf eine darüber hinausgehende Verhandlungstätigkeit kommt es nicht an.

Wie wird die Ursächlichkeit zwischen Nachweis und Vertragsabschluss beurteilt?

Zwischen der Nachweistätigkeit des Maklers und dem späteren Vertragsabschluss muss ein ursächlicher Zusammenhang bestehen. Dieser wird vermutet, wenn der Vertragsabschluss dem Nachweis in einem angemessenen zeitlichen Abstand nachfolgt. Ein längerer zeitlicher Abstand schließt die Ursächlichkeit nicht automatisch aus, sondern ist im Rahmen einer Gesamtwürdigung zu berücksichtigen.

Im konkreten Fall lag zwischen der ersten Besichtigung und dem Abschluss des Kaufvertrags ein Zeitraum von etwa acht Monaten, was als noch angemessen angesehen und die Vermutung der Ursächlichkeit nicht widerlegt wurde. Eine zumindest mitursächliche Bedeutung der ersten Nachweistätigkeit für den späteren Vertragsabschluss genügt für den Provisionsanspruch.

Welche Auswirkung hat die Einschaltung eines zweiten Maklers?

Wird ein Objekt später über einen zweiten Makler erneut besichtigt, entfällt der Provisionsanspruch des ersten Maklers nicht ohne Weiteres. Maßgeblich ist, ob der zweite Makler eine eigenständige, für den Vertragsabschluss ursächliche Nachweisleistung erbracht hat. Daran fehlt es, wenn der Interessent das Objekt zum Zeitpunkt der Tätigkeit des zweiten Maklers bereits kannte. Die Vorkenntnis schließt eine erneute provisionspflichtige Nachweistätigkeit des zweiten Maklers aus, da eine Nachweisleistung begrifflich voraussetzt, dass dem Interessenten eine bislang unbekannte Gelegenheit zum Vertragsabschluss verschafft wird. Vorliegend war dem Beklagten das Objekt bereits durch die erste Besichtigung bekannt, sodass die spätere Tätigkeit des zweiten Maklers keine eigene Provisionsforderung begründen konnte.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.