Rückgabe der Mietkaution

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Die Rückgabe der Mietkaution ist ein regelmäßig auftretender Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Der Mieter möchte seine Kaution am liebsten sofort mit der Wohnungsabnahme ausgezahlt haben – denn schließlich handelt es sich in der Regel um einen nicht unerheblichen Betrag und für die nächste Wohnung wird ja auch wieder Kaution fällig. Doch der Vermieter will die Kaution nicht sofort freigeben – die Nebenkostenabrechnung steht noch aus und vielleicht gibt es auch noch versteckte Schäden in der Wohnung für die Kaution herhalten soll.

Da die Kaution eine Sicherheit für den Vermieter darstellt, muss die Kaution in der Tat nicht postwendend zurückgegeben werden.

Wie schnell muss die Mietkaution zurückgezahlt werden?

Es gibt nach der Rechtsprechung keine feste Frist für die Rückgabe der Mietkaution nach Vertragsende. Auch eine gesetzliche Regelung hierzu gibt es nicht.

Im Allgemeinen wird dem Vermieter eine Abrechnungsfrist bzw. Prüfungsfrist von 3 bis 6 Monaten zugebilligt. Nach der Rechtsprechung des BGH kann diese Frist in Einzelfällen sogar noch länger sein.

Wie lange konkret abgewartet werden kann, richtet sich nach dem Einzelfall und den im Raum stehenden möglichen Forderungen des Vermieters.

Eine Zurückbehaltung kann grundsätzlich nur für Forderungen, die aus dem fraglichen Mietverhältnis stammen, erfolgen. Eine Aufrechnung mit anderen Forderungen ist nämlich nicht zulässig.

Nach erfolgter Neuvermietung greift die Prüfungsfrist des Vermieters für mögliche Ansprüche nicht mehr. Hier kann allenfalls noch eine teilweise Zurückbehaltung für eine mögliche Nebenkostenabrechnung erfolgen.

Was tun, wenn die Kaution nicht zurückgezahlt wird?

Für den Fall, dass der Vermieter die Mietkaution länger als die üblichen 3 bis 6 Monate einbehalten will, kann der Mieter den Vermieter auffordern, dies (schriftlich) zu begründen. Damit wird es dem Mieter ermöglicht, zu überprüfen, ob eine längere Zurückhaltung als zulässig betrachtet werden kann oder nicht.

Da der Anspruch auf Kautionsrückzahlung seitens des Mieters in drei Jahren verjährt, sollte nach sechs Monaten – spätestens aber einem Jahr - eine schriftliche Aufforderung zur Rückzahlung der Kaution erfolgen. Die Frist beginnt mit Ende des Jahres zu laufen, in dem der Auszug erfolgt ist.

Sollte der Vermieter auf die schriftliche Aufforderung weder eine Begründung für die weitere Zurückbehaltung abgeben noch die Kaution zurückzahlen, kann in Erwägung gezogen werden, einen Anwalt mit der Geltendmachung der Rückzahlung zu beauftragen.

Wie viel darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?

Grundsätzlich ist es dem Vermieter zuzustehen, dass er einen Betrag, der seiner (möglichen) Forderung gegen den Mieter entspricht, von der Kaution einbehält. Hierbei muss der Vermieter aber eine realistische Schätzung vornehmen und kann nicht einfach eine mögliche Forderung in Höhe der Kaution „aus dem Hut zaubern“.

Da nach sechs Monaten Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren (§ 548 BGB), müssen entsprechende Forderungen spätestens innerhalb dieses Zeitraums geltend gemacht werden. Danach kann aus diesem Grund auch keine Rückzahlung der Mietkaution verzögert werden, wenn bis dahin keine Ansprüche geltend gemacht worden sind.

Kann die Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung zurückgehalten werden?

Stehen lediglich noch mögliche Betriebskostennachzahlungen im Raum, so muss der Mieter nicht unbedingt bis zur Betriebskostenabrechnung auf die Rückzahlung der Kaution warten.

Dies gilt vor allem dann, wenn das Mietverhältnis schon am Anfang eines Jahres beendet wird und der Vermieter die Abrechnung für dieses Jahr gem. § 556 Abs. 3 BGB erst bis zum Ende des darauf folgenden Jahres schuldet, weil die Abrechnungsperiode dem Kalenderjahr entspricht.

In diesen Fällen kann der Mieter schon vorher verlangen, dass sämtliche bereits fälligen Gegenforderungen abgerechnet und die Kaution bis auf den Betrag einer zu erwartenden möglichen – und noch nicht fälligen - Nachzahlung herausgegeben wird. Mehr als 3-4 monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten dürfen hier in der Regel nicht einbehalten werden, es sei denn die bisherigen Nachzahlungen lagen noch höher. Dies gilt auch dann, wenn die Kaution in Form einer Bankbürgschaft gestellt worden ist.

Ist seit dem Ende des Mietverhältnisses bereits ein Jahr vergangen, kann der Mieter also verlangen, dass der Vermieter alle Gegenforderungen bis auf die Betriebskosten abrechnet und, sofern keine sonstigen Gegenforderungen bestehen, auf seine Rechte aus der Bürgschaft bis auf den Betrag einer etwaigen Nachzahlung verzichtet bzw. über die gestellte Kaution abrechnet.

Wenn der Mieter jedoch aus den bisherigen Betriebskostenabrechnungen stets ein Guthaben ausgezahlt bekommen hat, kann der Vermieter die Kaution ohne Begründung dahingehend, warum nun eine Nachzahlung zu erwarten ist, nicht teilweise einbehalten.

Mietkautionsrückgabe bei Insolvenz des Vermieters

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