Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenWas ist eine Zwischenablesung?
Eine Zwischenablesung findet in der Regel aufgrund eines Mieterwechsels statt. Hierbei werden alle Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung etc.) erfasst und dokumentiert. Damit soll in der später vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung eine verbrauchsabhängige Belastung der angefallenen Kosten für den alten und neuen Mieter ermöglicht werden.
Wann muss eine Zwischenablesung vorgenommen werden?
Bei Auszug des Mieters ist für die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung eine Zwischenablesung durchzuführen (
§ 9 b Abs. 1 HeizkVO). Wird die Zwischenablesung nicht vorgenommen, entsteht ein Kürzungsrecht i.H.v. 15 % des Mieteranteils, da die Zwischenablesung der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung dient.
Der Zeitpunkt der Ablesung sollte exakt der Tag der Rückgabe sein, um Streit hinsichtlich eines etwaigen Mehr- oder Minderverbrauchs zu vermeiden.
Wer muss die Zwischenablesung bezahlen?
Die für die Zwischenablesung anfallenden Kosten waren ein häufiger Streitpunkt zwischen den Beteiligten. Der BGH hat diese Frage jedoch mittlerweile abschließend geklärt (BGH, 14.11.2007 – Az:
VIII ZR 19/07).
Bei den Kosten des Nutzerwechsels handelt es sich
nicht um umlagefähige
Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung.
Der Vermieter trägt daher die anfallenden Kosten und kann den ausziehenden Mieter nicht damit belasten.
Zur Vermeidung von Unklarheiten ist es dennoch ratsam, eine eindeutige
mietvertragliche Regelung zu treffen. Dies gilt auch für die ungeklärte Frage, ob auch bei weiteren verbrauchsbezogen erfassten Betriebskosten eine Zwischenablesung verlangt werden kann (so AG Offenbach/Main, 24.04.2003 - Az:
350 C 424/02).
Denn nur mit einer gesonderten Vereinbarung können u.U. die anfallenden Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Mit der Formulierung
„Der Vermieter ist berechtigt, bei Auszug des Mieters eine Zwischenablesung durchzuführen und eine Zwischenabrechnung vorzunehmen. Die Kosten einer auf Verlangen des ausziehenden Mieters durchgeführten Zwischenablesung und Zwischenabrechnung trägt der Mieter. Ein Anspruch des Mieters auf Zwischenabrechnung besteht nicht.“
kann die Kostenfrage eindeutig geregelt werden.
Einen Mustermietvertrag mit entsprechender Regelung finden Sie bei AnwaltOnline. Hierbei sollte aber beachtet werden, dass eine solche Vereinbarung nur für Individualvereinbarungen, nicht aber bei Formularklauseln („Allgemeine Geschäftsbedingungen“) wirksam ist (AG Berlin-Hohenschönhausen, 29.05.2008 -
16 C 205/07).
Ungenauigkeiten bei den Heizkosten sind hinzunehmen
Kommt es zu Ungenauigkeiten bei der
Heizkostenabrechnung, so sind diese nach Ansicht des AG Bremerhaven hinzunehmen, wenn sie auf der Einbeziehung der Kaltverdunstungsvorgabe in die spätere Abrechnung beruhen (AG Bremerhaven, 03.11.1987 – Az: 59 C 1547/87).
Kein Anspruch auf Zwischenabrechnung
Von der Zwischenablesung ist die Zwischenabrechnung zu unterscheiden. Eine Zwischenabrechnung wäre eine vorgezogene Betriebskostenabrechnung. Auf eine solche hat der Mieter
keinen Anspruch.
In dieser Hinsicht gelten die allgemeinen mietrechtlichen Grundsätze, die Betriebskostenabrechnung muss also spätestens ein Jahr ab Ende des normalen Abrechnungszeitraums erstellt werden.
