Umwandlung

Mietrecht

Unter Umwandlung versteht man im Mietrecht die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Auf diesem Weg wird ein wohnungsweiser Verkauf des Objekts möglich. Die Umwandlung ist ein rein formaler Akt, aus dem sich kein besonderes Kündigungsrecht seitens eines neuen Eigentümers oder aber des bisherigen Vermieters ableitet.

Ein neuer Eigentümer tritt in alle Rechten und Pflichten aus bereits bestehenden Mietverhältnissen ein. Der Mietvertrag bleibt also unverändert bestehen, lediglich der Vermieter ändert sich im Verkaufsfall. Eine Kündigung ist nur mit der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich. Dennoch wird in aller Regel nach einer Umwandlung ein Verkauf der Wohnung durch den bisherigen Eigentümer versucht.

Wenn die Wohnungen verkauft werden, so haben die umgewandelten Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Mieter muß die Wohnung jedoch nicht zu dem vom Vermieter genanntem Preis kaufen. Es ist vielmehr möglich, solange mit einer Kaufentscheidung zu warten, bis die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Nach Vorlage eines detaillierten, notariellen Kaufvertrags zwischen Wohnungsverkäufer und Käufer kann sich der Mieter entscheiden, ob nicht er zu den im Vertrag genannten Bedingungen die Wohnung kaufen will - auch zum ausgehandelten Preis.

Der Mieter kann nämlich in den abgeschlossenen Kaufvertrag selbst als Käufer einsteigen. Hierzu steht dem Mieter eine Überlegungsfrist von zwei Monaten zu. Kauft der Mieter die Wohnung nicht und erfolgt ein Verkauf an einen Dritten, so übernimmt dieser den bestehenden Vertrag (s.o.). Da sich durch den neuen Eigentümer in aller Regel das Kündigungsrisiko erhöht, haben betroffene Mieter einen besonderen Kündigungsschutz, nach dem für mindestens drei Jahre eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist.

Fristbeginn ist die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Diese Sperrfrist kann von den Landesregierungen bei besonderer Knappheit von Mietwohnungen auf fünf bis zehn Jahre ausdehnen. Die fünfjährige Sperrfrist gilt nicht nur für Eigenbedarfskündigungen, sondern auch für Kündigungen wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Erst nach Ablauf der Sperrfrist gilt der normale Kündigungsschutz, so daß der Vermieter mit einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen kann. Der Mieter kann sich unter bestimmten Voraussetzungen auf die Sozialklausel berufen. Gilt für den betroffenen Wohnraum eine Sperrfrist von zehn Jahren, so muß der Vermieter eine Ersatzwohnung anbieten, wenn sich der Mieter (erfolgreich) auf Härtegründe beruft.

Problematisch wird die Situation, wenn der neue Besitzer insolvent wird und im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein neuer Eigentümer in den Vertrag einsteigt. Dieser hat nach dem Zwangsversteigerungsgesetz die Möglichkeit, eine kürzere Kündigungsfrist für sich in Anspruch zu nehmen und zum nächstmöglichen Termin, also mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu kündigen.

Nach bisheriger Rechtslage greift der Sonderkündigungsschutz nach § 577a BGB nicht ein, wenn ein aus mehreren Wohnungen bestehendes Gebäuden von mehreren Käufern als Miteigentümern nach Bruchteilen oder in Form einer BGB-Gesellschaft erworben und anschließend Wohnungseigentum an den erworben wird anschließend unter den Käufern Wohnungseigentum begründet wird.

Nach Verabschiedung des Mietrechtsänderungsgesetzes kann der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern ab 01.05.2013 nicht mehr nicht durch das sog. Münchener Modell umgangen werden. § 577a BGB sah einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern.

Das "Münchener Modell" ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine GbR) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen.

Diese Schutzlücke wurde geschlossen. Der neue § 577a BGB erfasst aber auch den Fall, dass ein Grundstück nicht an eine Personengesellschaft sondern an mehrere Käufer veräußert wird, unter denen zunächst Bruchteilseigentum bestehen soll. Die Kündigungssperrfrist beginnt mit dem Erwerb, also der Eintragung im Grundbuch. Da das Gesetz für den neuen § 577a BGB keine Übergangsvorschrift enthält, ist er ab der Verkündung des Gesetzes anwendbar.

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