Tod des Vermieters - was wird aus dem Mietvertrag?

Nach dem Tod des Vermieters fragen sich die Mieter regelmäßig, was nun mit der Mietwohnung werden soll. Oftmals soll das Objekt veräußert werden, was in einem vermieteten Zustand nur zu einem geringeren Preis zu realisieren ist. Die Erben versuchen deshalb gerne, einen Aufhebungsvertrag abzuschließen, um das Objekt unvermietet auf den Markt bringen zu können.

Grundsätzlich verhält es sich so, dass ein bestehendes Mietverhältnis den oder die Erben nicht daran hindert, das Objekt nach dem Tod des Vermieters zu verkaufen. Andererseits stellt der Erbfall auch keinen eigenständigen Kündigungsgrund dar. Von Gesetzes wegen rückt der Erwerber des Hauses in die Vermieterstellung ein und übernimmt bestehende Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten, die im Zeitpunkt seiner Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer vorhanden sind.

In den meisten Fällen wird ein Haus jedoch erworben, um selbst darin zu wohnen. Es ist also damit zu rechnen, dass der Erwerber wegen Eigenbedarfs kündigt. Dies ist ihm auch nicht verwehrt. Nach der Rechtsprechung ist das Interesse des Inhabers einer Wohnimmobilie, diese selbst zu nutzen, als Kündigungsgrund zu achten, wenn der Nutzungswunsch auf verständlichen und nachvollziehbaren Gründen beruht.

Solche Gründe können etwa darin bestehen, dass der Eigentümer an Stelle seiner bisherigen Mietwohnung eine größere oder günstiger gelegene Wohnung beziehen möchte. Nur in Ausnahmefällen hält die Rechtsprechung derartige Eigenbedarfskündigungen für missbräuchlich und damit unzulässig.

Der Mieter hat aber immer das Recht, einer ordentlichen Kündigung aus sozialen Gründen zu widersprechen. Über die Begründetheit eines solchen Widerspruchs entscheidet letztlich das Gericht im Rahmen einer Räumungsklage, sofern der Mieter an dem durch die Kündigung bezeichneten Zeitpunkt nicht freiwillig aussieht. Ein Widerspruch kann dann begründet sein, wenn nach den persönlichen Verhältnissen eine soziale Notlage besteht.

Auch ohne einen begründeten Widerspruch kann und wird aber im allgemeinen auch im Räumungsurteil eine Räumungsschutzfrist festgesetzt. Hinzukommt, dass die unterliegende Partei ein Urteil erster Instanz immer mit der Berufung anfechten kann. Damit ist es, wenn der neue Eigentümer die Wohnung erst durch Kündigung frei machen muss, nicht vorherzusehen, zu welchem Zeitpunkt in die Wohnung dann tatsächlich auch zur Verfügung steht.

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