Nach §§
543 Abs. 2 Nr. 3,
569 Abs.3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter
1. für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist, oder
2. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Bei Wohnraummiete ist der rückständige Teil i.S.d. Nr.1 jedoch nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Wenn der Mieter also zwei Monatsmieten nicht bezahlt hat, ist dies ein ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gem. §§ 569, 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB. Als Vermieter sollte in diesem Fall das Mietverhältnis unter Berufung auf die beiden rückständigen Mieten
gekündigt werden. Der Mieter kann die
fristlose Kündigung, soweit diese sich auf die rückständige Miete stützt, durch deren Nachzahlung unwirksam machen.
Die Kündigungserklärung sollte enthalten:
- Angabe des Kündigungsgrundes Mietrückstand
- Auflistung der genauen Außenstände
- die Ankündigung, dass Räumungsklage erhoben wird, wenn die Wohnung nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums (z.B.: 2 Wochen) geräumt ist
- die Erklärung, dass der weiteren Nutzung der Wohnung durch den Mieter und der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widersprochen wird
Die Kündigungserklärung muss dem Mieter schriftlich und nachweisbar zugehen, am besten durch Einwurf in seinen Briefkasten unter Zeugen.
Nach Ablauf der Räumungsfrist sollten sofort
Räumungsklage erhoben werden. Es gilt zu bedenken, dass eine Räumungsklage auch im günstigsten Fall bis zum Urteil mindestens 2 Monate dauert und der Vermieter möglicherweise auch auf der Miete für diese Zeit sitzen bleibt. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann auch ein Räumungsurteil wegen Mietrückstandes abgewendet werden, wenn binnen zwei Monaten nach Klagezustellung der Rückstand voll bezahlt wird. Dies trifft nur dann nicht zu, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal wegen Mietrückstandes gekündigt wurde.
