Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenBei Mietverhältnissen über Wohnraum muss gemäß
§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB jährlich über die Vorauszahlungen für
Betriebskosten abgerechnet werden. Daraus ergibt sich, dass der Abrechnungszeitraum regelmäßig zwölf Monate beträgt.
Der Abrechnungszeitraum beträgt somit ein Jahr; er muss sich aber nicht notwendigerweise nach dem Kalenderjahr richten, auch wenn die Abrechnung üblicherweise nach dem Kalenderjahr erfolgt.
Kann der Abrechnungszeitraum verlängert werden?
Die Vereinbarung eines längeren Abrechnungszeitraumes im
Mietvertrag ist unwirksam, weil es sich um eine unzulässige Benachteiligung des Mieters handeln würde (LG Bremen, 14.02.2006 - Az:
6 T 34/06). Kürzere Fristen können indes vereinbart werden.
Die Vereinbarung einer einmaligen Verlängerung kann im Einvernehmen mit allen Mietern dagegen zulässig sein, wenn ein sachlicher Grund besteht, beispielsweise um den Abrechnungszeitraum auf das Kalenderjahr umzustellen. Wichtig ist hierbei, dass die mit einer solchen Verlängerung des Abrechnungszeitraums dem Mieter möglicherweise entstehenden Nachteile durch entsprechende Vorteile hinreichend kompensiert werden. Andernfalls ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von der Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, 27.07.2011 - Az:
VIII ZR 316/10).
Wenn der Abrechnungszeitraum zu lang ist
Wurde der zulässige Abrechnungszeitraum überschritten, führt dies zur formellen
Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung. Der Mieter muss aufgrund einer unwirksamen Nebenkostenabrechnung keine Zahlungen leisten. Der Vermieter muss dann eine neue formell wirksame Abrechnung erstellen. Bis dahin kann der Mieter laufende Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zurückhalten. Sobald die Abrechnung vorliegt, müssen die zurückbehaltenen Beträge umgehend nachgezahlt werden.
Wird eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung für ein Jahr noch im Folgejahr übermittelt, so ist die gesetzliche Frist gewahrt. Auf die materielle Richtigkeit kommt es nicht an.
Sofern innerhalb der gesetzlichen Frist keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vom Vermieter wird, kann dieser keine Nachzahlungen vom Mieter fordern.
Unterschiedliche Abrechnungszeiträume möglich
Nicht alle Nebenkosten müssen demselben Abrechnungszeitraum unterfallen. So ist der Vermieter z.B. berechtigt, sich bei der Abrechnung der Heizkosten dem Abrechnungszeitraum der Ablesefirma anzupassen, während er die übrigen Nebenkosten gemäß dem Kalenderjahr abrechnet.
Es ist jedoch unproblematisch, wenn der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers ermittelt.
Darf der Vermieter früher abrechnen?
Im Einzelfall kann der Vermieter berechtigt sein, vor Ablauf des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Das ist dann der Fall, wenn hierfür ein wichtiger Grund besteht, etwa eine Energiequelle umgestellt wird (z.B. von Erdöl- auf Gasheizung) oder bei einem
Mieterwechsel. Zulässig ist dies immer nur dann, wenn der Mieter hierdurch nicht benachteiligt wird, was bei einem kürzeren Abrechnungszeitraum grundsätzlich angenommen werden kann..
Ein Vermieterwechsel stellt dagegen keinen wichtigen Grund im o.g. Sinne dar.
Soll der Abrechnungszeitraum verkürzt werden, so wird eine Teilabrechnung erstellt. Eine Verpflichtung hierzu besteht aber nicht. Es kann auch bei der jährlichen Abrechnung geblieben werden, wobei dann die unterschiedlichen Zeiten entsprechend zu berücksichtigen sind.
Darf der Vermieter den Abrechnungszeitraum ändern?
Der Vermieter ist gemäß §§ 315, 316, 242 BGB bei Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, den Abrechnungszeitraum für Betriebskosten zu ändern.
So ist es beispielsweise sachgerecht, über die Kosten der Beheizung und Warmwasserversorgung einheitlich erst nach Ablauf der Heizperiode abzurechnen und aus diesem Grund eine Änderung vorzunehmen – auch dann, wenn der Abrechnungszeitraum mietvertraglich vereinbart war (AG Berlin-Mitte, 03.07.2015 - Az:
14 C 84/14).
