Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen durch, die den Gebrauchswert des Mietobjektes nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, dann spricht das Gesetz in
§ 559 Abs. 1 BGB von einer
Modernisierung.
Modernisierungen, aber auch andere bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführt, die außerhalb seiner Einflusssphäre liegen, berechtigen den Vermieter zur Durchführung von
Mieterhöhungen. Macht der Vermieter eine solche Mieterhöhung gegenüber dem Mieter geltend, kann dieser gemäß § 561 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung zum Ablauf des übernächsten Monates kündigen. Macht etwa der Vermieter dem Mieter gegenüber im Juli die Mieterhöhung geltend, so kann der Mieter bis zum 30. September mit Wirkung zum 30. November kündigen. Die Kündigung des Mieters führt dann u.a. dazu, dass bis zum Ende der Mietzeit nur der alte Mietzins bezahlt werden muss.
Das dargestellte Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter auch zu, wenn der Vermieter die Anhebung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erklärt.
Der Mieter hat die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, d.h. von Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraumes durch den Vermieter nach
§ 554 Abs. 2 BGB grundsätzlich zu dulden. Der Vermieter muss dem Mieter seine Absicht, derartige Maßnahmen durchzuführen, spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten anzeigen. Der Mieter hat dann das Recht, bis zum Ablauf des auf den Zugang der Mitteilung folgenden Monates mit Wirkung zum nächsten Monat außerordentlich zu kündigen. Erhält beispielsweise der Mieter die Benachrichtigung des Vermieters im Juni, kann er bis zum 31. Juli mit Wirkung zum 31. August von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Nach
§ 540 Abs. 1 BGB hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn ihm der Vermieter die begehrte
Untervermietung des Mietobjektes verweigert. Bittet der Mieter den Vermieter demnach um Erlaubnis für die Untervermietung, und
lehnt der Vermieter dies ab, ohne dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Ablehnung besteht, kann der Mieter unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist das Mietverhältnis kündigen.
Diese Möglichkeit des Sonderkündigungsrechtes wird von Mietern bisweilen gerne genutzt, um länger laufende Zeitmietverträge vorzeitig zu beenden. In Erwartung der
Ablehnung der Untervermietungserlaubnis wird in derartigen Fällen an den Vermieter der Scheinwunsch auf Untervermietung herangetragen. Fordert der Vermieter den Mieter dann nicht auf, geeignete Kandidaten zu benennen, sondern lehnt er die Bitte des Mieters rundweg ab, kann der Mieter wie dargestellt außerordentlich innerhalb der Dreimonatsfrist kündigen.
