Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenEin Mieter hat grundsätzlich das Recht, bei einem
Mieterhöhungsverlangen auf die
ortsübliche Vergleichsmiete aber auch einem
Modernisierungsmieterhöhungsverlangen (gemäß §§
558,
560 BGB) außerordentlich zu kündigen. Dieses Kündigungsrecht ist in
§ 561 BGB verankert.
Dabei muss der Mieter die Kündigung spätestens zwei Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung durch den Vermieter aussprechen. Die Kündigung erfolgt dann zum Ablauf des übernächsten Monats und gilt auch für
Zeitmietverträge.
Nimmt der Mieter sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch, kann der Vermieter bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht kündigen.
Bei einer
Staffel- oder
Indexmiete ist eine Kündigung aufgrund einer Erhöhung der Miete dagegen ausgeschlossen.
Alternative zur Kündigung: Prüfung und Zurückweisung der Mieterhöhung
Will ein Mieter eine Mieterhöhung nicht hinnehmen, muss er nicht zwingend zur Kündigung greifen. Zum einen kann vorab geprüft werden, ob die Mieterhöhung formell und inhaltlich überhaupt zulässig ist. Fehler sind eher die Regel als die Ausnahme. Zwar wird damit eine höhere Miete nicht zwingend dauerhaft vermieden, jedoch zumindest hinausgezögert. Darüber hinaus ergibt sich so die Möglichkeit, mit dem Vermieter in Verhandlungen zu treten und sich ggf. auf eine niedrigere Miethöhe zu einigen.
Ergibt die Prüfung des Mieterhöhungsverlangens, dass dieses nicht angreifbar ist, kann immer noch auf das Sonderkündigungsrecht zurückgegriffen werden.
Ansonsten kann der Mieter Widerspruch einlegen, um Zeit zu gewinnen, bis man eine preiswertere Unterkunft gefunden hat oder um eine niedrigere Miete durchzusetzen. In diesem Fall muss das Mieterhöhungsverlangen begründet zurückgewiesen und eine Korrektur angefordert werden.
Es ist jedoch zu beachten, dass das Sonderkündigungsrecht nicht gilt, wenn der Mieter nachweisbar weiß, dass das Erhöhungsverlangen unwirksam ist. Beweisen muss diese Kenntnis der Vermieter.
Teilzustimmung
Es ist absolut zulässig, einer Mieterhöhung nur zum Teil zuzustimmen. Hierbei teilt der Mieter dem Vermieter mit, bis zu welchem Betrag er einer Erhöhung konkret zustimmt. Begründet werden muss dies vom Mieter nicht. Dieser Betrag wird dann automatisch zut neuen Miete. Erklärt sich der Vermieter einverstanden, so ist die Sache damit erledigt. Ansonsten müsste der Vermieter versuchen, die Differenz auf dem Klagewege geltend zu machen.
Bei einer Teilzustimmung ist es übrigens wichtig hervorzuheben, dass das Sonderkündigungsrecht dem Mieter weiterhin zusteht, wenn der Vermieter sein darüber hinausgehendes Erhöhungsverlangen aufrechterhält. Dem Mieter bleiben hier also weiterhin alle Optionen offen.
Untätigbleiben als Option?
Da eine Mieterhöhung die
Zustimmung des Mieters erfordert, ist es im Prinzip auch möglich, gar nichts zu tun. In diesem Fall bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als die Zustimmung gerichtlich durchzusetzen. Wenn das Mieterhöhungsverlangen den formellen und inhaltlichen Anforderungen genügt und die erhöhte Miete sich auch rechtfertigen lässt, wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt.
Wurde der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt, dann kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen, wenn das Recht zur fristlosen Kündigung nicht schon wegen der bisher geschuldeten Miete bestand.
Kein Sonderkündigungsrecht bei Erhöhung der Betriebskosten
Eine Erhöhung der
Warmmiete gibt dem Mieter in aller Regel im Gegensatz zu einer Erhöhung der Kaltmiete keine Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht geltend zu machen. Dies gilt zumindest dann, wenn es sich um die Weitergabe von gestiegenen
Nebenkosten (z.B. Gas, Strom, Wasser etc.) handelt. Ebenfalls besteht kein Sonderkündigungsrecht bei der
Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung oder der Betriebskostenpauschale.
Wie wird das Sonderkündigungsrecht durchgesetzt?
Mit dem Eingang der Erhöhungserklärung beginnt die Überlegungsfrist. Soll das Sonderkündigungsrecht nun genutzt werden, so muss der Mieter spätestens zum Ende des zweiten Monats nach Eingang kündigen. Während dieser Frist kann der Vermieter die erhöhte Miete auch nicht verlangen.
Für die Möglichkeit der Ausübung des Sonderkündigungsrechts ist es übrigens vollkommen unerheblich, ob das Mieterhöhungsverlangen formell oder materiell wirksam ist oder nicht. Mit dem Zugang kann der Mieter sein Sonderkündigungsrecht ausüben. Lediglich bei einer offensichtlich unwirksamen Mieterhöhung besteht kein Sonderkündigungsrecht.
Die Kündigung muss schriftlich unter Angabe und mit Unterschrift aller Mieter erfolgen, an den Vermieter adressiert werden und den Kündigungsgrund enthalten.
Zu beachten ist, dass es für die Fristeinhaltung darauf ankommt, dass die Kündigung innerhalb der Überlegungsfrist den Vermieter erreicht. Fällt der letzte Kalendertag nicht auf einen Werktag - auch der Samstag ist übrigens kein Werktag, so ist es ausreichend, wenn der Vermieter am darauffolgenden nächsten Werktag erreicht. Es ist nicht ausreichend, das Schreiben innerhalb der Überlegungsfrist abgeschickt zu haben.
Aus Beweisgründen sollte der Mieter die Kündigung per Einwurfeinschreiben versendet oder aber direkt beim Vermieter im Beisein von Zeugen eingeworfen werden. Dieser ist nämlich für den rechtzeitigen Zugang im Zweifel in der Beweislast.
Zum Ende des übernächsten Monats nach Ablauf der Überlegungsfrist wird die Kündigung dann wirksam, sodass das Mietverhältnis nach Eingang der Erhöhungserklärung noch mindestens vier Monate dauert. Bis zum Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter lediglich die bisherige Miete zahlen.
Dieser Endtermin gilt übrigens auch dann, wenn die Kündigung bereits vor dem letzten möglichen Termin erfolgt, da das Mietverhältnis mit Ablauf des 2. Monats ab Ende der Frist, bis zu der spätestens die Kündigung erklärt werden kann. Der Zugang der Kündigungserklärung ist hierbei bedeutungslos.
Sofern ein Mieter eine möglichst schnelle Beendigung aus dem Mietverhältnis wünscht, ist daher die ordentliche Kündigung vorzuziehen, die Kündigungsfrist beträgt hier nämlich in aller Regel lediglich drei Monate (
§ 573c BGB). Bei Zeitmietverträgen sollte jedoch beachtet werden, dass eine ordentliche Kündigung nicht vor Ablauf der vereinbarten Mindestmietdauer möglich ist, die möglicherweise länger ist als die restliche Mietdauer bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts.
