Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenEiner (echten)
Modernisierung i.S.d.
§ 555b BGB muss zwingend eine Modernisierungsankündigung vorausgehen (
§ 555c Abs. 1 S. 1 BGB), die spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten zu erfolgen hat.
Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sind dagegen nicht anzukündigen und können jederzeit durchgeführt werden, wobei diese rechtzeitig anzukündigen sind, wenn diese einen Einfluss auf die Wohnqualität des Mieters haben.
Maßgeblich für die Fristeinhaltung ist der Zugang der Ankündigung beim Mieter. Zu empfehlen ist hierzu das Einwurf-Einschreiben oder die persönliche Übergabe.
Anzukündigen sind sowohl Modernisierungsarbeiten im Innen- als auch im Außenbereich der Mietwohnung - unabhängig davon, ob eine Mieterhöhung geplant ist oder nicht.
Bei einer fehlenden oder fehlerhaften Ankündigung muss der Mieter die Maßnahme im Innenbereich der Wohnung nicht dulden und auch eine
Modernisierungsmieterhöhung wird sich verzögern. Bis auf Härtefälle sind Modernisierungen ansonsten bei ordnungsgemäßer Ankündigung vom Mieter zu dulden.
Der Mieter darf bis zum Ende des darauf folgenden Monats zum übernächsten Monat kündigen.
Wenn die Ankündigung nicht ordnungsgemäß ist ...
Sofern die Ankündigung der Modernisierung nicht ordnungsgemäß erfolgt, sieht
§ 559 Abs. 2 Satz 2 BGB vor, dass sich eine etwaige Modernisierungsmieterhöhung um sechs Monate nach hinten verschiebt. Dies gilt auch dann, wenn die Ankündigung nicht fristgemäß beim Mieter zugegangen ist. Somit kann eine Mieterhöhung nicht bereits nach drei, sondern erst nach neun Monaten durchgesetzt werden.
Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass der Mieter den Grund der Baumaßnahmen kennt und duldet.
Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Dies umfasst zumindest den Innenbereich seiner Wohnung. Notfalls kann der Mieter auch auf Unterlassung klagen.
Formerfordernisse der Modernisierungsankündigung
Die Ankündigung der Modernisierung hat in Textform gegenüber dem Mieter zu erfolgen. Dies bedeutet, dass die Mitteilung schriftlich erfolgen muss. Fax oder E-Mail genügen - eine mündliche Ankündigung ist nicht ausreichend.
Die Ankündigung muss zwar nicht vom Vermieter unterschrieben werden, dies kann trotzdem sinnvoll sein.
Wird die Ankündigung nicht vom Vermieter selbst vorgenommen, sondern einem Dritten, so sollte der Ankündigung die Originalvollmacht des Vermieters beigelegt werden. Der Mieter kann ohne die Vollmacht die Ankündigung andernfalls zurückweisen.
Welchen Inhalt muss die Ankündigung haben?
Eine Modernisierungsankündigung muss den Mieter über die Einzelheiten der Maßnahme informieren und daher Angaben zu folgenden Punkten enthalten:
- Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme, die es dem Mieter ermöglichen, sich eine genaue Vorstellung der Maßnahme zu machen
- Voraussichtlicher Beginn der Maßnahme
- Voraussichtliche Dauer der Maßnahme
- Betrag der voraussichtlich zu erwartenden Mieterhöhung (sofern die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt kann die Mieterhöhung erst sechs Monate später geltend gemacht werden)
- Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, die sich infolge der Modernisierungsmaßnahme verändern (können)
- Hinweis über Form und Frist des Härteeinwands (§ 555d Abs. 3 BGB)
Sofern es sich um eine energetische Sanierung handelt, ist darzulegen, wie die geplante Maßnahme zu Energieeinsparungen führt, wobei gemäß § 555b Abs. 1 und 2 BGB auf allgemein anerkannte Pauschalwerte bezuggenommen werden kann.
Ausnahme von der Ankündigungspflicht
Sofern die geplante Maßnahme lediglich mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist oder aber in einer unerheblichen Mieterhöhung mündet, entfällt die Informationspflicht des Vermieters.
Da der Begriff „unerheblich“ in diesem Zusammenhang nicht definiert ist, kommt es letztendlich immer auf den Einzelfall an. Einfacher ist es daher, grundsätzlich über jede geplante Modernisierung zu informieren.
Wann kann der Mieter sich auf den Härteeinwand berufen?
Auf den Härteeinwand des § 555d Abs 2 BGB kann sich der Mieter dann berufen, wenn die geplante Maßnahme oder die resultierende Mieterhöhung für ihn oder einen Familienangehörigen eine unangemessene Belastung darstellt.
Die Interessen des Mieters und des Vermieters, anderer Mietparteien sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes sind hierbei abzuwägen.
Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Abwägung findet nicht statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
Der Härteeinwand muss spätestens bis Ablauf des auf den Erhalt der Modernisierungsankündigung folgenden Monats durch den Mieter erfolgen. Nur für den Fall, dass der Vermieter den Mieter in seiner Ankündigung nicht auf diese Frist hingewiesen hat, kann der Härteeinwand auch später noch vorgebracht werden.
Allein die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung führt jedoch in keinem Fall dazu, dass die Duldungspflicht des Mieters entfällt.
Sonderkündigungsrechte des Mieters
Dem Mieter steht bei einer Modernisierungsmaßnahme ein Sonderkündigungsrecht zu. Das Sonderkündigungsrecht besteht auch bei einem befristeten Mietverhältnis oder einem vertraglichen Kündigungsausschluss.
Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter nach
§ 555e BGB das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, wenn der die Maßnahme nicht akzeptieren will. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
Durch die Kündigung endet das Mietverhältnis auch dann, wenn der Vermieter die Modernisierung doch nicht durchführt.
Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach
§ 558 oder § 559 BGB geltend, so kann der Mieter gemäß
§ 561 Abs. 1 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Dies gilt jedoch nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter möglich
Mieter und Vermieter können gemäß § 555e BGB aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die
1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
3. künftige Höhe der Miete.
Auf diese Weise kann im Vorfeld eine Abstimmung erfolgen und für beide Seiten Klarheit über Inhalt, Umfang und Dauer der Maßnahme sowie eine künftige Modernisierungsmaßnahme geschaffen werden.
