Offene Immobilienfonds: Anleger müssen vor Kauf über Liquiditätsrisiko aufgeklärt werden

Eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, muss den Anleger ungefragt über die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme gemäß § 81 InvG a. F. (nunmehr § 257 KAGB) aufklären. Diese Aufklärungspflicht besteht unabhängig davon, ob eine Aussetzung im Beratungszeitpunkt konkret absehbar war, da es sich um ein strukturimmanentes, während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko handelt.

Regulierte Immobilien-Sondervermögen sind dadurch gekennzeichnet, dass Anleger ihre Fondsanteile gemäß § 37 InvG a. F. (nunmehr § 187 KAGB) grundsätzlich jederzeit liquidieren, das heißt zu einem gesetzlich geregelten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben können (sogenanntes Open-End-Prinzip). Von diesem Grundsatz macht § 81 InvG a. F. eine Ausnahme: Der Kapitalanlagegesellschaft wird bei nicht ausreichender Liquidität das Recht eingeräumt, die Rücknahme der Anteile vorübergehend zu verweigern, mit der Folge, dass Anleger ihre Fondsanteile nicht mehr zu dem gesetzlich bestimmten Rücknahmepreis zurückgeben können.

Über dieses Risiko hat die beratende Bank den Anleger im Rahmen der geschuldeten vollständigen Risikodarstellung in verständlicher Weise aufzuklären. Eine anleger- und objektgerechte Beratung erfordert eine Aufklärung über die Funktionsweise sowie die strukturtypischen Chancen und Risiken der empfohlenen Anlage; dies gilt auch bei einer grundsätzlich als sicher einzustufenden Kapitalanlage. Die Möglichkeit der Aussetzung der Rücknahme stellt als Ausnahme von der grundsätzlichen Pflicht zur Anteilsrücknahme ein die Anlage in offene Immobilienfonds prägendes Strukturprinzip dar, über das der Interessent zu informieren ist.

Kommt es auf die Vorhersehbarkeit einer Aussetzung an?

Ob zum Zeitpunkt der Beratung bereits konkrete Anhaltspunkte für eine bevorstehende Aussetzung der Anteilsrücknahme vorlagen, ist für das Bestehen der Aufklärungspflicht ohne Bedeutung. Es kann für die Anlageentscheidung auch ohne solche konkreten Anhaltspunkte von wesentlicher Bedeutung sein, dass der Anleger dieses Risiko während der gesamten Investitionsphase übernimmt. Die Möglichkeit, die Rücknahme der Anteile auszusetzen, stellt ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko dar, über das der Anleger informiert sein muss, bevor er seine Entscheidung trifft. Auf die Frage, ob dieses Risiko bis zum Ausbruch der Finanzkrise als fernliegend oder theoretisch einzustufen war, kommt es demnach ebenfalls nicht an.

Steht die Börsenveräußerungsmöglichkeit der Aufklärungspflicht entgegen?

Der Umstand, dass Anleger eines offenen Immobilienfonds ihre Anteile während einer Aussetzung der Anteilsrücknahme jederzeit an der Börse veräußern können, spricht nicht gegen die Pflicht der Bank, über die Möglichkeit einer solchen Aussetzung aufzuklären. Diese Möglichkeit stellt angesichts der an einer Börse oder einem sonstigen Sekundärmarkt bestehenden Beeinflussung des Preises durch spekulative Elemente keinen gleichwertigen Ersatz für die gesetzlich geregelte Möglichkeit dar, die Anteile zu einem vorab festgelegten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückzugeben. Dem Anleger wird die Liquidität seiner Fondsanteile im Fall einer Aussetzung der Anteilsrücknahme daher nicht mehr mit der Qualität eines vorab im Gesetz bestimmten Rücknahmepreises gewährleistet.

Dient die Aussetzungsmöglichkeit dem Anlegerschutz und schließt dies die Aufklärungspflicht aus?

Auf die Frage, ob es sich bei der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme um eine Schutzmaßnahme zugunsten der Anleger handelt, kommt es für die Aufklärungspflicht der Bank nicht an. Die Regelungen über die Aussetzung der Rücknahme sollen es der Kapitalanlagegesellschaft ermöglichen, sich im Fall einer unerwartet hohen Zahl zur Rückgabe angedienter Fondsanteile die erforderliche Liquidität zu beschaffen und zugleich einer wirtschaftlich nicht sinnvollen Verwertung des Fondsvermögens in einer Krisensituation vorzubeugen. Da die Aussetzung jedoch dem Liquiditätsinteresse der Anleger entgegensteht, ist hierüber vor der Anlageentscheidung aufzuklären.

Wie kann die Aufklärungspflicht erfüllt werden?

Die Übergabe umfangreicher allgemeiner Informationsbroschüren ohne ausdrücklichen Hinweis auf die für die konkrete Anlageentscheidung relevanten Risiken ist nicht geeignet, ein unvollständiges Beratungsgespräch nachträglich zu vervollständigen. Dies gilt insbesondere, wenn die Übergabe der Informationen geraume Zeit vor dem Beratungsgespräch erfolgt und in keinem konkreten Zusammenhang mit der streitigen Anlageentscheidung steht. Eine ordnungsgemäße Aufklärung setzt vielmehr voraus, dass der Anleger entweder mündlich in verständlicher Weise oder durch rechtzeitige Übergabe eines auf den konkreten Fonds bezogenen Informationsmaterials informiert wird.

Kausalität und Verschulden

Für die Kausalität einer unterlassenen Aufklärung gilt die sogenannte Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens. Die Aufklärungspflichtverletzung ist bei fahrlässigem Handeln zum Schadensersatz verpflichtend; die aufklärungspflichtige Bank trägt gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sie eine Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Eine Haftung wegen Fahrlässigkeit ist bei einem unvermeidbaren Rechtsirrtum ausgeschlossen; an dessen Vorliegen sind jedoch strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, gegebenenfalls Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten; grundsätzlich trägt er das Risiko, die Rechtslage zu verkennen.

Ergebnis der Entscheidung

Vorliegend wurde die Klägerin bei einem Beratungsgespräch im Juli 2008 vor dem Erwerb von Fondsanteilen nicht auf die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme hingewiesen; die Rücknahme wurde in der Folge im Oktober 2008 tatsächlich ausgesetzt. Die zuvor übergebenen allgemeinen Basisinformationen sowie eine erst nach der Anlageentscheidung übergebene Werbebroschüre genügten den dargestellten Anforderungen an eine ordnungsgemäße Aufklärung nicht. Auf dieser Grundlage wurde ein Schadensersatzanspruch der Anlegerin bejaht.

In einem zeitgleich entschiedenen Parallelverfahren wurde das Berufungsurteil demgegenüber aufgehoben und zur neuen Verhandlung zurückverwiesen, da das Berufungsgericht keine abschließenden Feststellungen dazu getroffen hatte, ob die dortige Klägerin durch eine schriftliche Kundeninformation zeitnah über die Möglichkeit einer Aussetzung informiert worden war und ob eine unterstellte Aufklärungspflichtverletzung für die Anlageentscheidung ursächlich war.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.