Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenEin formularmäßiger
Mietvertrag, der zwischen „Grundmiete“ und „Nebenkostenvorauszahlungen“ unterscheidet und hierzu eine Anlage enthält, kann im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB überraschende Klauseln enthalten, wenn dort einzelne Positionen nicht als abzurechnende Vorauszahlungen, sondern in Form fester Pauschalen ausgewiesen werden.
Die rechtliche Einordnung hängt davon ab, ob die betreffende Bestimmung aufgrund ihrer Stellung im Vertragsgefüge ungewöhnlich ist und ob der Vertragspartner an dieser Stelle mit einer Pauschalierung rechnen musste. Im Gewerberaummietvertrag ist grundsätzlich damit zu rechnen, dass auch Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung oder Verwaltung auf den Mieter umgelegt werden können. Eine Überraschung liegt jedoch darin, wenn diese Kosten nicht wie die übrigen
Nebenkosten abgerechnet, sondern pauschal in Abhängigkeit von der Jahresmiete angesetzt werden, obwohl der Vertrag ansonsten auf das System von Vorauszahlungen mit anschließender Abrechnung verweist.
Für eine überraschende Klausel ist neben der objektiven Ungewöhnlichkeit auch ein Überrumpelungseffekt erforderlich. Dieser kann sich daraus ergeben, dass der Vertrag an der maßgeblichen Stelle nur mit Vorauszahlungen rechnet, der Mieter daher mit der Einführung fester, nicht mehr der Abrechnung zugänglicher Pauschalen nicht zu rechnen braucht. Dadurch wird ihm insbesondere die Möglichkeit genommen, die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots einzufordern oder überhöhte Kosten abzuwehren.
Selbst wenn eine Klausel nicht bereits nach § 305c Abs. 1 BGB ausgeschlossen wäre, kann sie an § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB scheitern, wenn sie eine unangemessene Benachteiligung darstellt. Dies betrifft insbesondere die pauschalierte Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für Gemeinschaftsflächen, wenn daneben weitere Bestimmungen eine zusätzliche Belastung des Mieters mit gleichartigen Kosten zulassen. Ein solcher Summierungseffekt führt zu einer unzulässigen Ausweitung der Erhaltungslast des Mieters entgegen der gesetzlichen Grundkonzeption, nach der der Vermieter für die Instandhaltung einzustehen hat.
Entsprechendes gilt für Verwaltungskosten. Auch wenn deren Umlage in der Gewerberaummiete nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich zulässig ist, kann die konkrete Vertragsgestaltung überraschend und intransparent sein, wenn Verwaltungskosten in pauschalierter Form neben anderen Nebenkosten eingeführt werden und zugleich die Gefahr einer doppelten Berücksichtigung entsteht, etwa über die Hausmeisterkosten. Die Verknüpfung mehrerer Regelungen, die für den Mieter nicht klar durchschaubar sind, verstößt gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB).
