Gewerbliche Untervermietung: Vermieter hat kein Recht auf Kenntnis der Untermiethöhe

Wird ein Gewerbeobjekt veräußert und hat der Hauptmieter das Mietobjekt erlaubterweise untervermietet, steht dem Erwerber kein Auskunfts- oder Beleganspruch hinsichtlich der Höhe des vereinbarten Untermietzinses zu. Die Untervermietung ist eine zulässige Form gewerblicher Betätigung des Mieters, der wirtschaftliche Ertrag hieraus ist der Kontrolle des Vermieters grundsätzlich entzogen. Eine Vorlage des Untermietvertrags mit geschwärztem Untermietzins genügt den mietrechtlichen Anforderungen.

Kein Auskunftsanspruch über Untermietzins

§ 540 BGB begründet lediglich ein Informationsinteresse des Vermieters im Vorfeld der Erlaubniserteilung zur Untervermietung. Die anschließende Abwicklung des Untermietverhältnisses - und insbesondere die Frage, welchen Mietzins der Hauptmieter von seinem Untermieter erzielt - ist von dieser Vorschrift nicht erfasst. Ein weitergehender Beleganspruch lässt sich auf § 540 BGB daher nicht stützen.

Kein Anspruch auf Kenntnis des Untermietzinses

Auch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergibt sich kein allgemeiner Anspruch des Vermieters auf Information darüber, wie die Mietsache wirtschaftlich genutzt wird. § 535 Abs. 1 BGB weist dem Mieter die autonome und selbstbestimmte Nutzung des Mietobjekts zu; allgemeine Kontrollbefugnisse oder Ansprüche auf „Rechenschaft“ räumt das Gesetz dem Vermieter nicht ein. Die Ableitung eines sondergesetzlich nicht vorgesehenen Auskunftsrechts aus Treu und Glauben setzt stets ein berechtigtes Informationsbedürfnis des Anspruchstellers voraus, das dieser nicht in anderer Weise befriedigen kann.

Untervermietung als zulässige Form gewerblicher Betätigung

Die Gestaltung der unternehmerischen Tätigkeit des Mieters - einschließlich der Untervermietung als zulässiger Form gewerblicher Betätigung - ist der Einflussnahme und Kontrolle des Vermieters entzogen. Eine Beteiligung des Vermieters am wirtschaftlichen Erfolg des Mieters kommt ausschließlich bei Vereinbarung einer sogenannten Umsatzmiete in Betracht. Fehlt eine solche Vereinbarung, bestehen auch keine „betriebswirtschaftlichen Gründe“, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kenntnis der vom Mieter erwirtschafteten Umsätze begründen könnten.

Vorlage des Untermietvertrags mit geschwärztem Untermietzins ausreichend

Eine Informationspflicht hinsichtlich der Konditionen bereits begründeter Untermietverhältnisse lässt sich allenfalls dann aus § 242 BGB herleiten, wenn besondere Umstände des Einzelfalls ein nachträglich entstandenes Informationsbedürfnis des Vermieters begründen. Vorliegend war nicht einmal ansatzweise erkennbar, dass ein solches schutzwürdiges Interesse bestand - insbesondere nachdem der Untermietvertrag bereits vorgelegt worden war, lediglich die Höhe des Untermietzinses geschwärzt war. Bloße Neugier rechtfertigt ein Auskunftsverlangen selbst dann nicht, wenn der andere Vertragsteil dieses unschwer befriedigen könnte.

Keine erweiterten Rechte des Erwerbers gegenüber dem Mieter

§ 566 Abs. 1 BGB soll den Mieter gerade vor der Aufbürdung weitergehender Vertragspflichten durch einen Eigentümerwechsel schützen. Dem Erwerber stehen daher keine weitergehenden Rechte zu als diejenigen, die bereits dem früheren - oder jedem anderen - Vermieter aus dem Mietverhältnis erwachsen können. Für etwaige Informationsdefizite aus dem Erwerb steht dem Grundstückserwerber sein Kaufvertragspartner zur Verfügung, nicht aber der Mieter. Die Zumutbarkeit einer Auskunftserteilung ist im Übrigen lediglich eine weitere Voraussetzung des Informationsanspruchs und ersetzt nicht den Nachweis eines berechtigten Interesses.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.