Gewerbemietvertrag: Umlageschlüssel der Nebenkosten

Legt der Mietvertrag keinen Schlüssel für die Nebenkosten fest, sondern lässt den Vermieter nach billigem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen, so wird dieser Schlüssel zum Vertragsbestandteil. Das Bestimmungsrecht eines gerechten Schlüssels ist einmalig, Änderungen bedürfen der Zustimmung des Mieters.

Eine vom Mietvertrag abweichende Übung durch dauerhafte Zahlung von bestimmten Positionen durch den Mieter kann zwar auf eine Vertragsänderung hindeuten. Bei mehrjähriger Zahlung billigte der Bundesgerichtshof die tatrichterliche Annahme einer konkludenten Vertragsänderung. Aus dem Verhalten des Mieters muss sich jedoch schlüssig die Erklärung ergeben, dass eine Änderung der vertraglichen Vereinbarung gewollt ist. Eine zwei- bis dreimalige Zahlung reicht hierfür nicht aus und erst Recht nicht eine nur einmalige Zahlung.