Ein ursprünglich wegen unzureichender Objektbezeichnung schriftformwidriger Mietvertrag kann nachträglich geheilt werden, wenn eine ergänzende Vereinbarung zusammen mit Lageplan und technischer Beschreibung körperlich fest mit dem Ausgangsvertrag zur einheitlichen Urkunde verbunden wird.
Gemäß § 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) bedürfen Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, der Schriftform. Fehlt diese, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden. Die Schriftform erfordert dabei nicht nur die Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch beide Parteien, sondern auch, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere die genaue Bezeichnung des Mietobjekts - aus der Urkunde selbst oder den mit ihr verbundenen Anlagen hinreichend bestimmbar hervorgehen.
Mangelt es einem Mietvertrag wegen nicht hinreichender Bezeichnung und Bestimmbarkeit des Mietobjekts an der erforderlichen Schriftform, so kann dieser Mangel nachträglich durch den Abschluss einer weiteren Vereinbarung geheilt werden. Dies setzt voraus, dass die neue Vereinbarung mit den ergänzenden Unterlagen - insbesondere Lageplan und technischer Beschreibung des Objekts - durch Ösen oder eine vergleichbare Methode körperlich fest mit dem ursprünglichen Mietvertrag zu einer einheitlichen Urkunde verbunden wird. In einem solchen Fall liegt eine formwirksame Neuvornahme vor, die sämtliche früheren Schriftformmängel beseitigt. Auf die Frage, ob der ursprüngliche Mietvertrag bereits für sich genommen die Schriftform gewahrt hatte, kommt es dann nicht mehr an.
Für die Bestimmbarkeit des Mietobjekts ist ausreichend, wenn sich aus dem beigefügten Lageplan in Verbindung mit den übrigen Vertragsunterlagen zweifelsfrei ermitteln lässt, welche Räumlichkeiten innerhalb eines Gebäudekomplexes dem Mieter überlassen werden sollen. Eine exakte katastermäßige Bezeichnung ist nicht erforderlich; entscheidend ist allein, dass kein vernünftiger Zweifel an der Identität des Mietobjekts verbleiben kann. Sind im Lageplan beispielsweise mehrere Gebäude mit Nutzungsart und Flächenangaben ausgewiesen und stimmt die Nutzfläche nur eines dieser Gebäudeteile annähernd mit der im Mietvertrag genannten Gesamtgröße überein, so genügt dies zur zweifelsfreien Bestimmung des Mietobjekts.
Gemäß § 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) bedürfen Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, der Schriftform. Fehlt diese, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden. Die Schriftform erfordert dabei nicht nur die Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch beide Parteien, sondern auch, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere die genaue Bezeichnung des Mietobjekts - aus der Urkunde selbst oder den mit ihr verbundenen Anlagen hinreichend bestimmbar hervorgehen.
Mangelt es einem Mietvertrag wegen nicht hinreichender Bezeichnung und Bestimmbarkeit des Mietobjekts an der erforderlichen Schriftform, so kann dieser Mangel nachträglich durch den Abschluss einer weiteren Vereinbarung geheilt werden. Dies setzt voraus, dass die neue Vereinbarung mit den ergänzenden Unterlagen - insbesondere Lageplan und technischer Beschreibung des Objekts - durch Ösen oder eine vergleichbare Methode körperlich fest mit dem ursprünglichen Mietvertrag zu einer einheitlichen Urkunde verbunden wird. In einem solchen Fall liegt eine formwirksame Neuvornahme vor, die sämtliche früheren Schriftformmängel beseitigt. Auf die Frage, ob der ursprüngliche Mietvertrag bereits für sich genommen die Schriftform gewahrt hatte, kommt es dann nicht mehr an.
Für die Bestimmbarkeit des Mietobjekts ist ausreichend, wenn sich aus dem beigefügten Lageplan in Verbindung mit den übrigen Vertragsunterlagen zweifelsfrei ermitteln lässt, welche Räumlichkeiten innerhalb eines Gebäudekomplexes dem Mieter überlassen werden sollen. Eine exakte katastermäßige Bezeichnung ist nicht erforderlich; entscheidend ist allein, dass kein vernünftiger Zweifel an der Identität des Mietobjekts verbleiben kann. Sind im Lageplan beispielsweise mehrere Gebäude mit Nutzungsart und Flächenangaben ausgewiesen und stimmt die Nutzfläche nur eines dieser Gebäudeteile annähernd mit der im Mietvertrag genannten Gesamtgröße überein, so genügt dies zur zweifelsfreien Bestimmung des Mietobjekts.
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BGH, 21.11.2007 - Az: XII ZR 149/05
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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