Auch bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung (hier: einsturzgefährdete Decke) durch die Mietsache setzt die wirksame
fristlose Kündigung des Mieters grundsätzlich eine vorherige Fristsetzung oder
Abmahnung gegenüber dem Vermieter voraus. Eine Ausnahme hiervon ist nur unter den engen Voraussetzungen des
§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB möglich - etwa wenn die Abhilfe durch den Vermieter offensichtlich aussichtslos oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.
§ 569 Abs. 1 BGB räumt dem Mieter von Wohnraum ein außerordentliches Kündigungsrecht ein, wenn der gemietete Raum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Über
§ 578 Abs. 2 Satz 2 BGB gilt diese Vorschrift entsprechend für Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, jedoch zum Aufenthalt von Menschen bestimmt werden - vorliegend für gewerblich genutzte Flächen für einen Gastronomie- bzw. Restaurantbetrieb.
Das Kündigungsrecht setzt nicht voraus, dass bereits eine Gesundheitsbeeinträchtigung eingetreten ist; ausreichend ist das konkrete Bestehen einer Gefährdungslage. Maßgeblich ist der gegenwärtige Zustand der Mietsache sowie der aktuelle Stand der Erkenntnis, und zwar auch dann, wenn dieser bei Vertragsschluss noch nicht bestanden haben sollte. Die Gefährdung muss konkret drohen und erheblich sein, d.h. es muss die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung bestehen. Im Allgemeinen liegt eine erhebliche Gefährdung nicht vor, wenn der gefahrbringende Zustand binnen verhältnismäßig kurzer Zeit zu beseitigen und der Vermieter zur Abhilfe bereit ist. Handelt es sich jedoch um eine das Leben der Nutzer konkret gefährdende bauliche Beschaffenheit - etwa eine eingeschränkte Tragfähigkeit von Deckenkonstruktionen, die sich jederzeit in einem Einsturz konkretisieren kann - liegt eine erhebliche und nachhaltige Gesundheitsgefährdung i.S. des § 569 Abs. 1 BGB vor, selbst wenn die Einsturzgefahr durch einfache Sofortmaßnahmen innerhalb kurzer Zeit hätte beseitigt werden können. Vorliegend war die Kellerdecke eines gewerblich als Imbiss- und Restaurantbetrieb genutzten Mietobjekts infolge erheblicher Korrosionsschäden an den Stahlträgern mit einem Querschnittsverlust von über 20 bis 25 % in ihrer Tragfähigkeit stark eingeschränkt, sodass sie für die Nutzung mit Publikumsverkehr nicht mehr geeignet war und die Einsturzgefahr sich jederzeit hätte konkretisieren können.
Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung stellt einen besonders geregelten Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB dar. Da der Vermieter gemäß
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, verletzt er diese vertragliche Pflicht, wenn er einen die Gesundheit gefährdenden Zustand nicht beseitigt. Damit ist nach der Gesetzessystematik auch für die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB anwendbar: Die fristlose Kündigung ist erst zulässig, nachdem der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat und diese erfolglos geblieben ist. Eine fristlose Kündigung ohne vorherige Fristsetzung oder Abmahnung ist daher grundsätzlich unwirksam.
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