Sobald die Temperaturen im Sommer klettern, sehnt sich so mancher Mieter nach kühlen Innenräumen. Doch nicht immer kann die Wohnung für eine Abkühlung sorgen, da sich auch so manche Wohnung im Sommer deutlich aufheizt. Doch welche Temperaturen muss ein Mieter hinnehmen und was darf zur Abkühlung getan werden?
Warme Wohnung als Mietmangel?
Grundsätzlich ist es nicht so, dass jede warme Wohnung auch einen
Mietmangel darstellt, den der Vermieter abzustellen hat. Hierbei kommt es immer auf den Einzelfall an.
Es gilt der Grundsatz, dass der Vermieter verpflichtet ist, die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Bei der Bewertung wird es daher immer auch auf die konkrete Lage der Wohnung und der Fenster ankommen. Denn dies gehört zum vertragsgemäßen Zustand. Bei einer Dachgeschosswohnung oder vielen großen Fenstern muss dem Mieter bei Vertragsschluss bereits klar sein, dass es im Sommer wärmer werden wird. Minderungsansprüche scheitern in solchen Fällen daher regelmäßig.
So führte das AG Leipzig aus, dass es klar sein muss, dass sich eine bewusst angemietete Maisonettewohnung wegen der großen Außenwandflächen und der durch die Höhe regelmäßig ungehinderten Sonneneinstrahlung im Sommer mehr erhitzt, als etwa bei Wohnungen in unteren Geschossen. Grundsätzlich müssen daher Temperaturen bis 30°C hingenommen werden. Es gilt: Gemietet wie gesehen (AG Leipzig, 06.09.2004 - Az:
164 C 6049/04).
Für Wohnräume gibt es auch keine einheitliche Regelung dahingehend, welche Temperatur vom Mieter hinzunehmen ist. Daher kann man sich leider lediglich an Einzelentscheidungen orientieren:
Sofern die Wohnung keinen Wärmeschutz, der dem Stand der Technik entspricht, aufweist, dieser aber erwartet werden kann, muss der Mieter Temperaturen von tagsüber 30°C und nachts über 25°C im Sommer in einer qualitativ gut ausgestatteten Neubauwohnung nicht hinnehmen. Das AG Hamburg hat verlangt, das zu vermeiden ist, dass der Temperaturanstieg ein Ausmaß annimmt, das die vertragsgemäße Nutzung beeinträchtigt - die Schwelle liegt hier bei 25-26°C. Der betroffene Mieter kann eine
Minderung von 20% durchsetzen und einen fachgerechten Wärmeschutz verlangen (AG Hamburg, 10.05.2006 - Az:
46 C 108/04).
Gibt es Vorgaben für die Raumtemperatur?
Die DIN 1946-2 (Raumluftqualität; Gesundheitliche Anforderungen) gibt Empfehlungen für die empfundene Temperatur in Abhängigkeit der Außentemperatur. Im Sommer sind Temperaturen von 25 bzw. 26°C zugelassen. Bei hohen sommerlichen Außentemperaturen und kurzfristig auftretenden hohen inneren Wärmelasten sind 27°C zulässig. Das Maximum der empfundenen Temperatur ist mit 27°C bei 32°C Außentemperatur definiert. Für Außentemperaturen über 32° macht DIN 1946-2 keine Aussage.
Die DIN 1946-2 gilt jedoch nur für Arbeits- und Versammlungsräume in Gebäuden, die über eine Raumlufttechnische Anlage (RLT-Anlage) und über die erforderlichen thermodynamischen Luftbehandlungsfunktionen verfügen.
Die Vorgabe von maximal 26°C der Arbeitsstätten-Richtlinie Raumtemperaturen ist eher eine Anforderung an spezielle Arbeitsplätze, als ein generelles Temperaturlimit für die sommerliche Maximaltemperatur eines Betriebsgebäudes bzw. Verwaltungsgebäudes. Daraus lässt sich kein rechtlicher Anspruch ableiten.
Kann wegen Hitze gekündigt werden?
Sobald die Raumtemperaturen als Gesundheitsgefährdung anzusehen sein sollten, ist der Mieter berechtigt, die fristlose Kündigung auszusprechen.
Ein solches Kündigungsrecht gemäß
§ 569 Abs 1 BGB ist erst dann eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.
Die so verstandene Gesundheitsgefährdung muss außerdem konkret, also naheliegend sein, während die bloße entfernte Möglichkeit einer Gesundheitsbeschädigung keine Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB rechtfertigt. Ebenso wenig reicht ein bloßes vorübergehendes Unbehagen aus. Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ist nur dann gegeben, wenn eine nachhaltige oder gar dauernde Schädigung droht; es müssen Gesundheitsstörungen mit Krankheitscharakter konkret zu befürchten sein. Der Mieter hat den ihm obliegenden Beweis für eine solche erhebliche Gesundheitsgefährdung nicht führen können (OLG Brandenburg, 12.09.2012 - Az:
3 U 100/09).
Eine Überschreitung der Innentemperatur von 26° C bedeutet noch keine Gesundheitsgefährdung.
Welche Grenzen gelten für Gewerberäume?
Welche Anforderungen an einen Vermieter in Bezug auf die Raumtemperatur des Mietobjekts zu stellen sind, wird nicht einheitlich beantwortet. Teilweise wird auf die Arbeitsstättenverordnung, die Arbeitsstätten-Richtlinie und die DIN 1946 (betreffend Anforderungen an die Klimatisierung von Räumen) zurückgegriffen, wonach ein Mangel vorliegen soll, wenn die Innentemperaturen eine „Wohlfühltemperatur“ von 26° übersteigt bzw. bei Außentemperaturen von über 32 °C die Innentemperatur nicht 6 °C unter der Außentemperatur liegen soll (vgl. KG, 05.03.2012 - Az:
8 U 48/11; OLG Rostock, 17.05.2018 - Az:
3 U 78/16).
Ob die Arbeitsstättenverordnung herangezogen werden kann, ist jedoch bereits deshalb fraglich, weil deren Regelungen zwischen
Arbeitgebern und
Arbeitnehmern gelten und allenfalls mittelbar Auswirkungen auf die Verpflichtungen eines Vermieters haben können.
Es erscheint zudem fraglich, ob bei einem Mietobjekt, welches den anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet wurde, etwaige hitzebedingte Beeinträchtigungen des Mieters bzw. von dessen Angestellten und daraus resultierende Folgen einseitig dem Vermieter überbürdet werden können, welcher auf diese Umweltbedingungen naturgemäß keinen Einfluss hat.
Insbesondere im Hinblick auf die Klimaerwärmung und der insoweit festgestellten und auch zukünftig prognostizierten Erhöhungen der Temperaturen würde das Risiko einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet.
Selbst bei einem dem Stand der Technik entsprechenden Gebäude können sich bei hohen Außentemperaturen auch die Innentemperaturen auf mehr als 26° erhöhen.
Will ein Mieter Ansprüche geltend machen, so bedarf es in jedem Fall der konkreten Darlegung des Mieters, an welchen Tagen Temperaturverhältnisse herrschten, die auf einen Mangel der Mieträume zurückzuführen sind, sowie präziser Angaben über die konkreten Raumtemperaturen und der damit korrespondierenden Außentemperaturen, jedenfalls soweit ein Mangel aus dem Nichteinhalten eines Abstands zwischen Außen- und Innentemperatur hergeleitet werden soll. (OLG Düsseldorf, 12.09.2019 - Az:
I-24 U 197/18).
