Kündigungsrecht wegen corona-bedingter Schließung?

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Schließungen durch behördliche Anordnungen sind für den Mieter nur dann kündigungsrelevant, wenn die Anordnungen unmittelbar auf den konkreten Zustand und die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen sind.

Das ist bei Schließungen aufgrund der Corona-Pandemie grundsätzlich nicht der Fall. Solche Maßnahmen richten sich in der Regel nicht gegen Grundstücke und knüpfen weder an die Beschaffenheit noch an die Benutzbarkeit oder die Lage der Grundstücke an. Die Maßnahmen sind gegen die Nutzer des Gebäudes gerichtet, indem der Gewerbebetrieb untersagt wird.

Hierzu führte das Gericht aus:

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde nicht durch die Kündigungen vom 24.02.2021 und vom 22.11.2021 beendet.

1. Laut Mietvertrag zwischen den Parteien endet das Mietverhältnis am 31.12.2025. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt wird, § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen muss grundsätzlich der Kündigende und damit die Beklagte darlegen und beweisen.

2. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil wieder entzogen wird.

§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB knüpft an die Hauptpflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB an. Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache zeitlich, im Umfang und in Art und Weise so zu überlassen, wie dies vereinbart ist. Die Mietsache hat sich in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu befinden.

Kommt es nach Gewährung ganz oder zum Teil zu dessen Entzug, eröffnet § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung. Erfasst werden sowohl die Fälle, in denen der Vermieter im Überlassungszeitpunkt nicht zur Gebrauchsüberlassung in der Lage ist, als auch die Fälle, in denen der Vermieter die Mietsache nur mit einem Fehler behaftet anbieten kann, als auch die Fälle, in denen der Vermieter zwar zur Überlassung in vertragsgemäßem Zustand in der Lage ist, er aber seiner Gebrauchsüberlassungspflicht nicht nachkommt, als auch die Fälle, in denen der Vermieter dem Mieter die Mietsache nach Überlassung wieder entzieht. Nicht rechtzeitige Gewährung oder Entziehung liegen so auch vor bei Auftreten eines Mangels, der dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entgegensteht; auf die Behebbarkeit soll es nicht ankommen.

Solche Fälle der Gebrauchsentziehung sind nicht gegeben: