Vorsorgevollmacht: im Außenverhältnis unbeschränkt und im Innenverhältnis beschränkt?

Im vorliegenden Fall hatte die Tochter eine Ehepaares nachrangig nach dem Ehemann mit einer Generalvollmacht erhalten. Die Vertretung war im Innenverhältnis nur für den Vorsorgefall - konkret bei „Geschäftsunfähigkeit“ und „Betreuungsbedürftigkeit“ - vorgesehen. Die Beschränkungen sollten jedoch „keinen Einfluss auf die Gültigkeit und Wirkung der Vollmacht nach außen gegenüber Dritten haben“. Die Vertreter wurden zudem von § 181 BGB befreit.

Nachdem der Ehemann verstorben war, wollte die Tochter das Hausgrundstück der Mutter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf sich selbst übertragen und ihrer Mutter gleichzeitig ein Wohn- und Nießbrauchrecht einräumen, weil die Tochter befürchtete, dass die Mutter dement sei und unter dem Einfluss eine sektenähnlichen Vereinigung stand. Die Mutter widerrief die Vollmacht und legte gleichzeitig ein
ärztliches Attest vor, dass die volle Geschäftsfähigkeit bescheinigte.

Das Grundbuchamt lehnte in der Folge die Eintragung ab, weil es den Missbrauch der Vollmacht im Innenverhältnis annahm.

Hierzu führte das Gericht aus:

Das Grundbuchamt hat die Eintragungsanträge zu Unrecht zurückgewiesen.

Bei der Auflassung eines Grundstücks hat das Grundbuchamt vor der Eintragung eines Eigentumswechsels gem. § 20 GBO zu prüfen, ob die erforderliche Einigung der Beteiligten erklärt und in der grundbuchmäßigen Form des § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen ist, wie es nach materiellem Recht erforderlich ist, um die Rechtsänderung herbeizuführen. Wird die Erklärung über die Einigung für den Eigentümer des Grundstücks – wie hier – durch einen Vertreter abgegeben, muss das Grundbuchamt und im Beschwerdeverfahren der an seiner Stelle tretende Senat die Erteilung der Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht (§§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB) als Eintragungsvoraussetzung selbstständig prüfen, ohne an die Auffassung des beurkundenden Notars gebunden zu sein. In einem solchen Fall bedürfen deshalb auch das Bestehen und die Wirksamkeit der Vollmacht des Nachweises in der Form des § 29 GBO. Ist eine Vollmacht unter einer Bedingung erteilt worden, muss zudem der Eintritt der Bedingung, von der nach dieser Erklärung die Vertretungsmacht abhängt, dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden.