Bei einem hochwertigen Einfamilienhaus im Luxussegment steht ein bestehendes Mietverhältnis der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung entgegen, weil solche Objekte typischerweise ausschließlich zur Eigennutzung und nicht als Kapitalanlage erworben werden. Dies kann eine
Verwertungskündigung nach
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigen, wenn dem Vermieter durch die Verwertungshinderung erhebliche Nachteile drohen.
Für die Beurteilung dieser Voraussetzungen sind vier Tatbestandsmerkmale zu prüfen: die Verwertungsabsicht des Vermieters, die Angemessenheit der beabsichtigten Verwertung, die Eigenschaft des Mietverhältnisses als Verwertungshindernis sowie das Vorliegen erheblicher Nachteile im Falle der Verwertungshinderung.
Angemessen ist eine wirtschaftliche Verwertung, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Die Dispositionsfreiheit des Vermieters über sein Eigentum ist dabei grundsätzlich zu achten. Dabei trägt der Vermieter grundsätzlich die Risiken einer von ihm von vornherein fehlerhaften Kalkulation. Hiervon zu unterscheiden sind jedoch Fallgestaltungen, in denen sich die wirtschaftliche Lage des Vermieters nach Vertragsschluss durch unvorhersehbare Umstände entscheidend verändert. Hat der Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund eines überdurchschnittlichen Einkommens eine bestehende Unterdeckung des Mietverhältnisses kompensieren können und ändert sich dies durch den Eintritt unvorhersehbarer Umstände - etwa Einkommensausfall infolge unverschuldeter Arbeitslosigkeit -, so ist ihm die ursprüngliche Kalkulation nicht als Fehlkalkulation anzulasten.
Das Mietverhältnis steht einer Verwertung entgegen, wenn der Vermieter das Objekt im vermieteten Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen veräußern könnte. Bei Einfamilienhäusern im Luxussegment ergibt sich dieses Verwertungshindernis aus der besonderen Beschaffenheit der Immobilie. Solche Objekte werden - im Gegensatz zu Einzelwohnungen, Mehrfamilienhäusern oder Reihenhäusern durchschnittlicher Ausführung - typischerweise ausschließlich zur Eigennutzung und gerade nicht als Kapitalanlage erworben. Käufer, die ein solches Objekt zur Eigennutzung erwerben wollen, werden einen Kauf im vermieteten Zustand nicht in Betracht ziehen. Auch die theoretische Möglichkeit einer anschließenden
Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ändert hieran nichts, da ein durchschnittlicher, vernünftiger Kaufinteressent das damit verbundene Risiko einer unter Umständen nicht oder nur schwer durchsetzbaren Eigenbedarfskündigung nicht eingehen wird.
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