Eigenbedarf nach Wohnungsumwandlung - drei Jahre Wartezeit für Erwerber

Wird vermieteter Wohnraum nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert, kann der Erwerber eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam nicht vor Ablauf der dreijährigen Wartefrist aussprechen. Innerhalb dieser als gesetzliche Sperrfrist ausgestalteten Zeit ist ein auf Eigenbedarf gestütztes berechtigtes Interesse des Erwerbers kraft Gesetzes ausgeschlossen. Erst nach Ablauf der Wartefrist gelten für eine Kündigung die regulären Fristen.

Normzweck und gesetzlicher Rahmen

§ 564b BGB dient dem Schutz des Mieters von Wohnraum vor willkürlichen Kündigungen und damit vor dem Verlust seiner Wohnung als zentralem Lebensmittelpunkt. § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB erstreckt diesen Schutz auf den besonderen Fall, dass vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert wird. Da der Erwerber einer solchen Eigentumswohnung diese typischerweise zur Nutzung für eigene Wohnzwecke erwirbt, ist eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung nach der Veräußerung regelmäßig vorprogrammiert. Dem begegnet der Gesetzgeber durch die Festlegung einer dreijährigen Wartefrist, innerhalb derer sich der Erwerber nicht auf einen Eigenbedarf berufen kann.

Aus der Entstehungsgeschichte der Norm ergibt sich, dass dem betroffenen Mieter ein über die allgemeinen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB hinausgehender Schutz gewährt werden sollte. Eine ursprünglich vorgesehene allgemeine Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfristen für den Fall der Begründung von Wohnungseigentum an Mietwohnungen wurde auf Vorschlag des Bundesrates in eine eigenständige dreijährige Kündigungssperrfrist überführt.

Inhalt und Reichweite der Sperrfrist

Aus dem Wortlaut des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB folgt unmittelbar, dass der Wohnungseigentümer sich vor Ablauf von drei Jahren nicht auf ein berechtigtes Interesse wegen Eigenbedarfs berufen kann. Das Gesetz erkennt damit das Eigenbedarfsinteresse des Erwerbers innerhalb der Sperrfrist nicht als berechtigt an. Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ist während der Wartefrist wegen des Fehlens eines berechtigten Interesses unzulässig. Diese Auffassung entspricht der überwiegenden Rechtsprechung.

Die Sperrfrist wirkt nicht lediglich als Fristbeginn für eine bereits während ihrer Dauer ausgesprochene Kündigung, sondern schließt das Kündigungsrecht für die Dauer der Sperrfrist vollständig aus. Eine abweichende Auslegung, wonach die Kündigung zwar während der Wartefrist ausgesprochen werden dürfte, die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB jedoch erst mit Ablauf der Wartefrist zu laufen begänne, ist abzulehnen. Sie würde den Mieter in einen Zustand der Rechtsunsicherheit versetzen: Er könnte die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs gegen die Kündigung nicht zuverlässig einschätzen und die Berechtigung des behaupteten Eigenbedarfs für einen noch bis zu drei Jahre in der Zukunft liegenden Zeitpunkt kaum beurteilen - zumal erfahrungsgemäß nicht auszuschließende Veränderungen der persönlichen Verhältnisse der Beteiligten über einen solchen Zeitraum hinweg nicht überschaubar sind. Gerade mit Blick auf die überragende Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt muss der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen, um rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen veranlassen zu können.

Verhältnis zu den Kündigungsfristen

§ 565 Abs. 2 BGB sieht je nach Dauer des Mietverhältnisses unterschiedlich lange Kündigungsfristen vor und trägt damit der mehr oder weniger starken Bindung des Mieters an seinen Wohnbereich Rechnung. Eine Auslegung, die eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung bereits während der Wartefrist - und damit ohne Rücksicht auf die Dauer des Mietverhältnisses sowie die sich hieraus ergebende individuelle Kündigungsfrist - für zulässig erklären würde, stünde im Widerspruch zu diesem differenzierten gesetzlichen Schutzkonzept: Mietverhältnisse unterschiedlicher Dauer würden ohne sachliche Rechtfertigung gleichbehandelt.

Nach Ablauf der dreijährigen Sperrfrist kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erstmals wirksam ausgesprochen werden. Für diese Kündigung gelten dann die Fristen des § 565 Abs. 2 BGB. Die Sperrfrist und die anschließende reguläre Kündigungsfrist sind dabei kumulativ zu berücksichtigen.

Vereinbarkeit mit Art. 14 GG

Ein vorübergehender Ausschluss des Eigenbedarfsrechts für die Dauer der dreijährigen Wartefrist verletzt Art. 14 GG nicht. Der Kern des Eigentumsgrundrechts wird durch die zeitlich begrenzte Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit nicht berührt, wenn die Wartefrist von drei Jahren um die gesetzliche Kündigungsfrist von maximal einem Jahr nach § 565 Abs. 2 BGB ergänzt wird. Das Eigentum wird dem Erwerber weder entzogen noch in einem dem Entzug gleichzusetzenden Maße eingeschränkt - auch dann nicht, wenn der Erwerber in der Erwartung einer baldigen Eigennutzung erhebliche wirtschaftliche Belastungen eingegangen ist.

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