Wird eine konkrete gesetzliche Regelung zu
Kündigungsfristen in den Vertragstext eines Formularmietvertrages aufgenommen, wird die gesetzliche Regelung zum Vertragsgegenstand. Für vor dem 1.9.2001 abgeschlossene Mietverträge bleiben die vereinbarten Kündigungsfristen nach
§ 565 BGB a.F. anwendbar, auch wenn diese den Mieter im Vergleich zur Neuregelung des
§ 573c BGB benachteiligen.
Die Mietrechtsreform mit Einführung des § 573c BGB n.F. gilt grundsätzlich nur für Mietverträge, die ab dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden. Für Bestandsmietverträge, die vor diesem Stichtag geschlossen wurden, kommt die Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB zur Anwendung. Diese Vorschrift schließt die Anwendung des § 573c Abs. 4 BGB n.F. aus, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1.9.2001 durch Vertrag vereinbart wurden.
Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB liegt auch dann vor, wenn die Kündigungsfristen in einem Formularmietvertrag geregelt sind. Die Übergangsregelung differenziert nicht zwischen Individualverträgen und Formularverträgen, sondern knüpft allein an das Vorliegen einer vertraglichen Vereinbarung an. Formularmäßig abgeschlossene Mietverträge sind vertragliche Vereinbarungen im Rechtssinn, sodass ihr gesamter Inhalt - einschließlich der Regelungen zu Kündigungsfristen - als vertragliche Vereinbarung zu qualifizieren ist.
Werden gesetzliche Vorgaben wortgleich oder inhaltlich in einen Vertragstext übernommen, liegt darin keine bloße Information oder ein Hinweis auf die bestehende Rechtslage, sondern eine eigenständige vertragliche Regelung. Die Vertragsparteien bringen durch die ausdrückliche Aufnahme einer gesetzlichen Regelung in den Vertrag zum Ausdruck, dass diese Regelung Gegenstand ihrer vertraglichen Vereinbarung sein soll. Es steht den Parteien frei, bestehende gesetzliche Vorgaben zum Regelungsinhalt zu machen oder davon abweichende Vereinbarungen zu treffen. Die Annahme einer vertraglichen Vereinbarung scheitert nicht daran, dass die gewählte Regelung mit den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmt. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Formulierung im Vertrag einen eigenständigen Regelungswillen erkennen lässt. Ein sorgfältig ausformulierter Vertragstext, der die Kündigungsfristen konkret benennt und deren Verlängerung nach bestimmten Zeiträumen regelt, indiziert eine gewollte vertragliche Bindung an diese Fristen.
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