Im gewerblichen Mietrecht gilt für
Kautionsvereinbarungen keine gesetzliche Höchstgrenze. Eine Sittenwidrigkeit oder Unwirksamkeit kommt nur in engen Ausnahmefällen in Betracht. Selbst ein Kautionsbetrag in Höhe der siebenfachen Monatsmiete ist bei einem langjährigen Gewerbemietverhältnis regelmäßig nicht zu beanstanden, solange ein nachvollziehbares Sicherungsinteresse des Vermieters besteht.
Anders als im Wohnraummietrecht, wo
§ 551 BGB die Höhe der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, kennt das gewerbliche Mietrecht keine entsprechende Regelung. Gewerbemietparteien können die Höhe der Kaution grundsätzlich frei vereinbaren. Diese Vertragsfreiheit ist Ausdruck der im unternehmerischen Rechtsverkehr vorausgesetzten Verhandlungsstärke beider Seiten und wird durch das Gesetz ausdrücklich nicht beschränkt. Daraus folgt, dass Kautionsvereinbarungen im Gewerbemietrecht auch dann wirksam sein können, wenn sie ein Mehrfaches der monatlichen Nettomiete übersteigen.
§ 138 Abs. 2 BGB erklärt ein Rechtsgeschäft für nichtig, wenn jemand unter Ausbeutung einer Zwangslage, Unerfahrenheit, fehlenden Urteilsvermögens oder erheblicher Willensschwäche eines anderen für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen. Bei einer Kautionsabrede scheidet eine solche Nichtigkeit von vorneherein aus. Die Kaution ist keine synallagmatische Leistung im Rahmen eines Leistungsaustausches, sondern dient ausschließlich der Sicherung. Auf Vertragsgestaltungen, die auf einen Leistungsaustausch gerichtet sind, ist das Wucherverbot anwendbar; reine Sicherungsabreden hingegen unterfallen diesem Tatbestand nicht. Gleiches gilt für das wucherähnliche Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB in seiner auf Leistungsaustausch bezogenen Ausformung.
Auch wenn Wucher ausscheidet, kann eine Kautionsabrede im Einzelfall nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein. Dies ist dann der Fall, wenn die Höhe der Sicherheit schikanös außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters festgesetzt wurde. Das Sicherungsinteresse des Vermieters ist jedoch weit zu verstehen: Die Kaution sichert nicht allein laufende Mietzahlungen, sondern sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Dazu zählen neben Mietforderungen und Schadensersatzansprüchen, die während der Vertragslaufzeit entstehen, auch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB sowie Ansprüche auf Ersatz des Mietausfallschadens bei vorzeitiger Vertragsauflösung. Darüber hinaus werden alle Nebenansprüche und Kosten der Rechtsverfolgung erfasst. Auch Nebenkostenvorauszahlungen können in diesen Sicherungszweck einbezogen werden.
Bei der Beurteilung, ob das Sicherungsinteresse des Vermieters eine bestimmte Kautionshöhe trägt, kommt es auf eine Gesamtbetrachtung der vertraglichen Verhältnisse an. Maßgeblich sind nicht allein die verbleibende Mietlaufzeit oder die laufende Monatsmiete, sondern auch Rückbauverpflichtungen, Schönheitsreparaturpflichten sowie das Zeitfenster, auf das sich diese Pflichten erstrecken. Bestehen etwa Rückbauverpflichtungen, die sich auf einen Zeitraum von mehreren Jahren beziehen, können die daraus resultierenden Kosten allein bereits erhebliche Beträge erreichen. Eine Kautionsvereinbarung in Höhe der siebenfachen Monatsmiete ist in einem solchen Zusammenhang regelmäßig nicht als schikanöse Übersicherung zu qualifizieren, weil das Insolvenzrisiko des Mieters und die damit verbundenen Ausfälle bei streitigen Vertragsbeendigungen ein entsprechendes Sicherungsbedürfnis begründen.
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