Bei Gewerbeobjekt Mehrwertsteuer abführen?

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Führt der Vermieter eines Gewerbeobjekts, das inklusive MwSt. vermietet wurde, die Mehrwertsteuer nicht an das Finanzamt ab, so macht er sich dem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig, wenn der Mieter hierdurch das Recht auf Vorsteuerabzug verliert.

Der Anspruch des Mieters ergibt sich aus sogenannter positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages, da der Vermieter es pflichtwidrig unterlassen hat, dem Mieter die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug zu verschaffen.

Hierfür spricht schon der Wortlaut des Vertrages. Die Verwendung der Bezeichnung "inklusive" bei der vereinbarten Miethöhe spricht eindeutig dafür, daß es sich bei dem ausgewiesenen Mietzins um einen aus mehreren Komponenten bestehenden Gesamtbetrag handelt, in diesem Gesamtbetrag also ein gewisser Teil, nämlich hier die Mehrwertsteuer, "eingeschlossen" ist.

Der ausgewiesene Endbetrag ist daher zu verstehen als die Summe von Nettomiete plus Umsatzsteuer = Bruttomiete.

In diesem Sinne ist die Regelung auch von beiden Parteien verstanden worden, wie zumindest die vom 01. April 1998 an erfolgte Mietzahlung des Mieters zeigt, die an die erhöhte Mehrwertsteuer angepaßt worden ist und die der Vermieter in dieser Höhe als vertraglich geschuldet entgegengenommen hat. Es steht daher einer Auslegung dahingehend, daß als Miete jeweils der Betrag zu zahlen sein soll, der nur rechnerisch der Summe von gedachter Nettomiete und fiktiver Umsatzsteuer entspricht, nicht nur der Wortlaut entgegen. Es gibt überhaupt keine Anhaltspunkte dafür, daß die Regelung eine von dem üblichen Verständnis des Wortlauts abweichende Bedeutung haben sollte.

Die Vertragserklärung des Vermieters war daher aus der Sicht des Mieters als Erklärungsempfänger nur dahingehend zu verstehen, daß die Miete für den Beklagten ein steuerbarer Umsatz sei. Diese Gestaltung war auch rechtlich möglich, da der Vermieter auf die durch § 4 Nr. 12 a Umsatzsteuergesetz eingeräumte Steuerbefreiung verzichten und gemäß § 9 Umsatzsteuergesetz für die Umsatzsteuer optieren kann.

Dadurch, daß der Vermieter von der ihm eingeräumten Möglichkeit zur Optierung für Umsatzsteuer entgegen seiner im Mietvertrag zum Ausdruck gekommenen Absicht keinen Gebrauch gemacht hat, hat er eine Vertragsverletzung begangen, die auf Seiten des Mieters zu dem hier geltend gemachten Schaden geführt hat.