Die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beginnt bereits mit der tatsächlichen Rückerhaltung der Mietsache - also mit der Besitzverschaffung durch Schlüsselübergabe -, auch wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet ist.
Gemäß
§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Diese Frist umfasst nicht nur Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter
Schönheitsreparaturen oder Beschädigung der Mietsache, sondern auch Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands sowie die Entfernung von Einbauten und anderen vom Mieter zurückgelassenen Gegenständen. Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährungsfrist mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Kritisch ist dabei, dass der Verjährungsbeginn nicht an das Ende des Mietverhältnisses geknüpft ist, sondern allein an die tatsächliche Rückerhaltung der Mietsache durch den Vermieter. Nach der Rechtsprechung des BGH wird die Verjährung gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt der Rückerhaltung in Gang gesetzt, wenn die Ersatzansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen; denn § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmt im Sinne des § 200 Satz 1 BGB einen „anderen Verjährungsbeginn" als den der Entstehung des Anspruchs. Dies gilt nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung nicht nur dann, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rückgabe bereits beendet ist, sondern auch, wenn es erst später endet (vgl. BGH, 04.05.2005 - Az: VIII ZR 93/04; BGH, 15.03.2006 - Az:
VIII ZR 123/05; BGH, 23.05.2006 - Az:
VI ZR 259/04).
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