Verwertung der Mietsicherheit auch wegen streitiger Forderungen zulässig

Der Wohnraumvermieter darf nach Beendigung des Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen auf die Mietsicherheit zugreifen. Dem Mieter steht deshalb im einstweiligen Verfügungsverfahren grundsätzlich kein Anspruch darauf zu, dem Vermieter die Inanspruchnahme der Kaution bis zur Entscheidung in der Hauptsache zu untersagen.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung stritten Mieter und Vermieter darüber, ob dem Vermieter noch Gegenansprüche zustehen, u.a. wegen Renovierungs- oder Schadensersatzforderungen, die mit der Mietsicherheit verrechnet werden sollten. Wurde die Sicherheit nicht als Barkaution, sondern als Mietbürgschaft gestellt, kann der Vermieter den Bürgen unmittelbar auf Zahlung in Anspruch nehmen. Der Mieter versuchte in dieser Situation, dem Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung nach den §§ 935, 940 ZPO die Inanspruchnahme der Bürgschaft bis zur Klärung der Hauptsache untersagen zu lassen. Der Antrag war zwar statthaft, setzt aber einen Verfügungsanspruch voraus. Hier machten die Mieter geltend, dass die Forderungen des Vermieters Schäden beträfen, die schon bei Einzug vorhanden gewesen seien und der Bürge den vollen Kautionsbetrag auszahlen wolle, sofern nicht innerhalb einer gesetzten Frist eine anderslautende gerichtliche Entscheidung vorgelegt werde.

Besteht ein Unterlassungsanspruch gegen die Inanspruchnahme der Mietbürgschaft?

Ein Unterlassungsanspruch bestand nach Ansicht des Gerichts jedoch nicht. Eine Gegenmeinung nimmt zwar an, dass der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren Unterlassung verlangen kann, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution wegen streitiger Ansprüche droht. Dies gilt nach dieser Ansicht jedenfalls dann, wenn ein konkretes Insolvenzrisiko des Vermieters nicht dargetan und glaubhaft gemacht ist. Sie geht davon aus, dass der Wohnraumvermieter die Mietsicherheit vorbehaltlich einer abweichenden vertraglichen Vereinbarung nur dann rechtmäßig in Anspruch nehmen und verwerten darf, wenn er Inhaber gesicherter Ansprüche ist. Diese müssen rechtskräftig festgestellt oder zwischen den Parteien unstreitig sein. Zudem soll der Mieter vor dem Risiko einer möglichen Insolvenz des Vermieters bei einem unberechtigten Zugriff auf das Kautionsguthaben geschützt werden (vgl. LG Berlin, 20.07.2017 - Az: 67 S 111/17; LG Darmstadt, WuM 2008, 726; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 551, Rn. 104; Riecke, in: NK-BGB, 4. Aufl. 2021, § 551, Rn. 61; Flatow, NZM 2020, 1, 10).

Vorzugswürdig ist dagegen die Auffassung, nach der der Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses mit streitigen Forderungen gegen eine Kautionsforderung aufrechnen oder auf ein liquides bzw. hinterlegtes Kautionsguthaben zugreifen darf (vgl. BGH, 24.07.2019 - Az: VIII ZR 141/17; BGH, NJW 2020, 1106, 1109; LG Hamburg, ZMR 2017, 164). Der Bundesgerichtshof hat sich dabei mit der abweichenden Rechtsprechung des LG Berlin auseinandergesetzt.

Maßgeblich ist, dass der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur eine Sicherungs-, sondern auch eine Verwertungsfunktion zukommt. Sie dient dann gerade dazu, dem Vermieter den Zugriff auf Mittel zur Befriedigung seiner Ansprüche zu ermöglichen. Die Schutzinteressen des Mieters werden nach dieser Ansicht durch das materielle Recht wie auch durch das Prozessrecht hinreichend gewahrt (vgl. Bieber, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 551 Rn. 18, 14; Schultheiß, in: BeckOK-MietR, 31. Ed. 1.5.2022, § 551 BGB, Rn. 49).

Welche Bedeutung hat eine drohende Insolvenz des Vermieters?

Offen konnte bleiben, ob eine abweichende rechtliche Handhabung geboten ist, wenn eine Insolvenz des Vermieters akut droht. Hierauf kommt es nicht an, wenn der Mieter zu einer solchen Gefahr nichts vorträgt. Zudem stehen sich Mieter und Vermieter nach der Abrechnung der Mietkaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertungsphase auch im Falle eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters wie jeder sonstige Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer gegenüber (vgl. BGH, 24.07.2019 - Az: VIII ZR 141/17).

Rechtsfolge

Mangels Verfügungsanspruchs hat der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, die dem Vermieter die Inanspruchnahme der Mietbürgschaft bis zur Entscheidung in der Hauptsache untersagen soll, keinen Erfolg. Der Mieter ist darauf verwiesen, seine Rechte im Hauptsacheverfahren geltend zu machen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.